然而，在众多专家学者的文章里也都有指出，总部经济的发展有它的几个必要条件，如雄厚的经济基础，优越的区位交通，集聚的产业优势等，因此，目前不是每个城市都适合发展总部经济的。那么，为什么说上海发展总部经济正当时呢？

    在建国初期，上海已凭借其重要历史底蕴，拥有造船、电力、机械、纺织、印染等产业的龙头企业，如江南造船厂、火电厂南市发电厂、上钢厂、国棉厂、上海印染厂等。到了70年代，改革开放时期，这些企业发挥了他们的“龙头”作用，在其周边逐渐成立了各类大大小小的相关配套企业，形成产业链发展；同时，对外开放的政府政策及上海的城市知名度也吸引了其他国际产业巨头在上海投产，设立生产加工基地；从而初步形成了上海工业产业分布雏形。政府相关部门按照已有的产业分布，设立各市级、区级工业开发区及其产业发展或产业配套的职能，区域经济得到了持续的增长。

    当前，随着长三角经济一体化发展的确立以及上海自身产业升级的发展需求，原先“市区办公，郊区生产”的上海工业企业布局已逐步发生改变，“大上海”的发展体系有效突破土地资源的限制。综观投资成本、产业环境、商务配套等多方面因素，已在上海发展的企业在下一步的企业扩张中，将总部留在上海郊区，生产基地迁至周边省市；而准备入驻上海的周边企业，也更愿意在上海建立它的营销总部，研发总部等。因此，企业对上海工业物业特别是郊区工业物业的需求正在发生改变，由厂房逐渐变为研发总部、商务别墅等。

    政府同样也意识到了产业升级对区域配套、物业形态、政策支持等方面的要求，因此，政府对各区域产业的发展以及新增物业形态作了新的布局与引导。从06年开始，市政府相关领导在多次报告中强调上海将重点发展现代服务业，成立总部经济促进中心，并发布上海首张总部经济地图，“圈定”了16家将予以重点扶持的总部经济基地。到08年，上海已建成运营的总部园区有近百个，总部经济的发展势头迅猛。从上海招商网刚发布的第三季度上海工业房地产市场指数报告中可以看出，商务研发办公物业是目前工业房地产市场的亮点，在供应和需求两方，都扮演着重要的角色。

    综上所述，上海总部经济的发展正处于基础雄厚、配套完善、政府支持、势头良好等天时地利的阶段，随着政策体系的逐步清晰完善，其投资潜力愈显突出。

中国企业对外投资的特点

当前，随着中国企业的不断发展壮大，很多企业具备了进行海外投资的条件，并且已经有了一批中国企业海外投资的成功案例，这些成功的案例向我们展示了当前中国企业对外投资的特点：

①     对外投资数量、投资项目逐年递增；

②     对外投资形式多样化，一方面是投资市场的多样化，已经从亚洲市场扩展到了北美、南美、非洲，甚至欧洲市场，另一方面是投资格局的多样化，已经打破了简单的贸易和生产加工，非工经济逐渐成为对外投资的主力军；

③     中国企业的跨国经营能力逐步增强；

④     海外投资企业获得的经济效益显著；

⑤     与投资国所在地的企业实现了和平发展和共同发展的目标。

中国企业对外投资的机遇

众所周知，自去年开始的美国次贷危机已经演变成了全球的金融危机，有专家指出，这场国际金融海啸正在改变世界经济政治格局，因而也可以看作是中国企业对外投资的特殊时期。

首先，我国充裕的外汇储备为企业的海外投资提供了基础条件。一定的外汇储备是一国进行经济调节、实现内外平衡的重要手段，在此次全球金融危机面前，冰岛和巴基斯坦由于外汇储备不足，几乎面临国家破产的境地，而我国凭借充裕的外汇储备，至少到目前为止各方面情况运行良好。

其次，国际市场的资金需求旺盛。由美国华尔街引爆的这场世界金融危机，波及全球，无论是发达国家还是发展中国家，都不同程度的受到这场危机的影响。以美国金融业为例，“贝尔斯登”收购案、“房利美”及“房地美”的破产、“华盛顿互惠银行”的国有化，等等。

总之，截止到目前为止，美国的五大投资银行已经全部关闭、关停或转型。金融市场的动荡，必然会导致投资市场的信心不足，继而引发撤资现象。同时受到金融危机的影响，全球的股市也呈现大幅度的下跌趋势。综合以上两点，目前是有实力的中国企业进行投资并购的较好时机。

最后，国际社会合作需求是中国对外投资的有利政治环境。笔者觉得可以从几个方面进行阐述，首先对于受此次金融危机比较严重的国家，比如美国、英国，目前迫切需要资金的支持；对于此次金融危机影响较小的发展中国家，比如此次论坛上提到的巴西、智利等国，中国企业对外投资的劳动密集型企业可以解决这些国家的劳动力就业问题；而对于中东一些盛产石油的富裕国家，他们的资金充足，但是缺乏优势项目，因而迫切需要一批优势项目的注入，一方面可以有效的利用大量闲置资金，另一方面也可以逐步实现国家产业的多元化。

中国企业对外投资的挑战

进行海外投资本身就有很大的风险，如今由华尔街引爆的这场全球金融危机更是增加了世界经济形势的不确定性因素，因而也增大了中国企业进行海外投资的风险。除了国际金融环境的不利因素以外，会上各专家也提出了目前中国企业进行海外投资可能会遇到的一些挑战。

首先，中国缺乏具有跨国经营能力的人才。中国企业在推进企业的国际化进程当中，需要解决的最大难题就是如何寻找到具有海外背景、适合海外经营的人才。企业在选拔驻外人员的过程中，仅仅考虑语言能力是远远不够的，还需要考量选派人员的专业技能和工业经验，同时还必须要求驻外人员具有对异文化的较强适应力，具体表现在对异适应性、当地文化适应性、人际关系适应性、以及良好的沟通能力和快速学习新知识的能力。而目前存在的问题则是，很多企业缺乏有效的评估能力和培训机构，而这种盲目的外派，多数情况下会造成外派失败。

其次，中国威胁论也是中国企业在走出去过程中所遇到的政治障碍。随着中国经济的日益强大，主要是随着中国融入经济全球化进程的加快，“中国制造”在国际市场上的份额日益提高，不仅同发达国家、客观上也同一些发展中国家的产品形成了竞争。

第一，这三个区距离上海市区的距离都很近，很容易受到上海市区经济发展的辐射。除此之外，这三个区的交通优势也很明显，三个区域内均有纵横交错的公路网络，浦东、闵行还有便捷的轨道交通，上海市的两个国际机场也分别位于这两个区域。优越的地理位置和便捷的交通，不仅是工业发展所必需的，同时对区域内物流设施的完善也有很大的推动作用，反过来完善的物流又可以更好的为工业发展服务。

第二，这三个区域的人才资源都很充足。比如浦东新区有复旦大学（张江校区）、西安交通大学（上海研究院）、北京大学（上海校区）等国内知名学府，以及上海海事大学、上海第二工业大学等高等院校；闵行区有上海交通大学（闵行校区）、华东师范大学（闵行校区）、上海交通大学农学院等高等院校；嘉定区有同济大学汽车学院、上海大学、上海师范大学天华学院等高校。这些高等院校，尤其是知名学府的入住，一方面可以源源不断的吸引高质量人才的进入，另一方面这些院校培养的高素质人才也将成为这些区域经济发展的人材优势。

第三，从上海厂房招商网工业地产板块可以看出：分布在这三个区域内的国家级工业园区和市级工业园区是最多的。并且根据《上海工业发展报告》做出的上海市工业开发区综合竞争力比较显示，国家级工业园区和市级工业园区的综合竞争力较强，此外国家级和市级工业园区还可以为入驻企业提高不少特殊的优惠政策，这些有利条件对龙头企业的入驻具有很强的吸引力，进而也会吸引上下游配套企业的入驻，从而可以达到产业集聚的效应。以嘉定区为例，嘉定区的产业导向清晰——汽车制造业及其配套物流产业，该区域以上海大众汽车为龙头，吸引了一大批为其提供配套零部件的生产企业，目前这些企业也已经成为嘉定区的骨干企业。

随着上海市产业升级步伐的加快，一些投资密度大、产税值高的新技术产业将成为上海市的主导产业，而浦东、闵行、嘉定的产业导向均与之吻合，因而在未来几年这三个区域的工业物业需求势头将依然强劲，加之上海市工业土地的稀缺性，致使这些区域的工业物业越来越紧俏，从而也会导致这些区域的租售价格继续攀升。这里要重点提一下嘉定，随着区域产业的进一步完整化、成熟化，以及轨道交通11号线的开通，该区域内的工业物业的升值空间会更大。

此外，小型地块成为供应的主角，在挂牌出让的162幅工业用地中，面积1公顷以下的小面积地块共15幅，1-5公顷的地块占据主要组成部分，有121幅，面积为302.19729公顷。从已发布的出让结果显示，中标公司中不乏一些国内知名企业及较大型外资公司，如：东软集团股份有限公司以4202万元的总价竞得闵行区总面积5.70358公顷的土地；上海尔华杰机电装备制造有限公司以2837万元的总价竞得宝山区4.85224公顷的土地；博格华纳（中国）投资有限公司以总价3157万元的总价竞得闵行区4.25465公顷的土地。

通过对上述数据的分析，可以得出：（1）目前，上海市工业地块的出让比例显示出上海市工业地产的旺盛需求及良好走势。（2）内外资企业对上海工业地产的投资热情，也可反映出上海工业房地产市场的巨大投资潜力，随着上海产业升级的逐步调整及长三角经济一体化，预计上海工业土地交易价格在近两年里还会有大幅度的上升。

从上海房地资源网土地出让公告中可以看出，2008年上半年上海市共有224幅国有建设用地出让，其中工业地块为162幅，占总出让地块的72.3%；商业、住宅地块为62幅，占总出让地块的27.7%。#此前在首页部分显示#这162幅工业用地主要集中在南汇、奉贤和嘉定，分别为45幅、34幅和33幅，占出让公告中工业地块总幅数的27.8%、21%和20.4%，涉及物流、仓储、汽车制造、金属加工等多个行业。

此外，小型地块成为供应的主角，在挂牌出让的162幅工业用地中，面积1公顷以下的小面积地块共15幅，1-5公顷的地块占据主要组成部分，有121幅，面积为302.19729公顷。从已发布的出让结果显示，中标公司中不乏一些国内知名企业及较大型外资公司，如：东软集团股份有限公司以4202万元的总价竞得闵行区总面积5.70358公顷的土地；上海尔华杰机电装备制造有限公司以2837万元的总价竞得宝山区4.85224公顷的土地；博格华纳（中国）投资有限公司以总价3157万元的总价竞得闵行区4.25465公顷的土地。

通过对上述数据的分析，可以得出：（1）目前，上海市工业地块的出让比例显示出上海市工业地产的旺盛需求及良好走势。（2）内外资企业对上海工业地产的投资热情，也可反映出上海工业房地产市场的巨大投资潜力，随着上海产业升级的逐步调整及长三角经济一体化，预计上海工业土地交易价格在近两年里还会有大幅度的上升。

总的来说，目前上海主要开发区对园区网络资源的建设，已不再停留在网站建设层面，而是在网站中逐步加入客户管理、投资互动等平台，园区网络应用逐步向网络运营阶段过渡。从当前的网络市场发展来看，网站已经不应该再扮演单一的园区名片的作用，园区网络运营已是大势所趋。但大部分园区缺乏系统的网络运营规划和执行力，制约了园区经营网络的速度。

对这份27个工业园区网站的研究发现，大部分的网站频道栏目设置完善，结构清晰易用，包括了园区概况、园区规划、投资服务、投资政策、园区新闻、区内企业等等。其中，70％以上的网站有专人维护更新，之中将近20％选择了网站技术托管，30％的网站3年内有2次以上改版，更有少数网站在数年前便请来了网络推广专家进行了SEO优化推广，并且效果显著，据了解每年都会有数个外资项目通过网络招商而来。同时我们惊喜的发现不少网站尝试性的加入了网上办公系统，园区企业客户中心，投资者互动问答等先进的网络应用，相信对自身的经营亦有不少功能提升。

园区网络运营是指园区为促进自身发展，依据自身发展战略来制定合理的网络资源整合、根据规划，以园区网站为平台，对企业网下资源、网上资源进行组织管理，以实现规划目标的过程，其内容包括面对企业的品牌建设网络规划、市场营销网络规划、企业管理网络规划等。所以，网络运营已不再是简单的建设企业网站运用了。网络运营侧重于资源整合发展，对资源的优化，带来的是长期效益。

园区的整体发展规划及现阶段特点决定一个园区需要的网络运营构成。建议可关注以下几点：

1、增强互动性极强的客户管理平台，直接服务于园区
网络的互动性极强，在园区网站改进设计时，应当考虑建设客户管理平台，并将之嵌入到客户管理部门的工作中，切实运作起来，促进园区与企业的互动。

2、基于企业发展战略的品牌网络推广渠道
基于企业发展战略的网络运营，用恰当的推广策略组合园区的网络推广渠道，发挥园区的优势优势特色，整合营销，大力发展园区品牌。

3、园区网络市场资源的整合功能
在园区的经营过程及网站的推广过程中，园区积累的大量的市场资源，网络的特性便于这类资源的展示及利用。

4、开辟企业内部管理平台、交流平台
管理软件已经被普遍运用于园区日常工作，然而园区内各部门的学习沟通及企业文化的网络化已是目前园区发展的软肋，如何迅速的通过网络建立内部平台已是园区发展的耽误之急。

1、国家规定工业用地最低价标准
土地等别 最低价标准 县级单元 省份 所属地级市（地区）
一等 840 黄浦区 上海 上海市
一等 840 卢湾区 上海 上海市辖区
一等 840 徐汇区 上海 上海市辖区
一等 840 长宁区 上海 上海市辖区
一等 840 静安区 上海 上海市辖区
一等 840 普陀区 上海 上海市辖区
一等 840 闸北区 上海 上海市辖区
一等 840 虹口区 上海 上海市辖区
一等 840 杨浦区 上海 上海市辖区
二等 720 浦东新区 上海 上海市辖区
四等 480 玄武区 江苏 南京市
四等 480 白下区 江苏 南京市
四等 480 秦淮区 江苏 南京市
四等 480 建邺区 江苏 南京市
四等 480 鼓楼区 江苏 南京市
四等 480 下关区 江苏 南京市
四等 480 雨花台区 江苏 南京市
四等 480 钟楼区 江苏 常州市
四等 480 天宁区 江苏 常州市
四等 480 新北区 江苏 常州市
四等 480 崇安区 江苏 无锡市
四等 480 南长区 江苏 无锡市
四等 480 北塘区 江苏 无锡市
四等 480 滨湖区 江苏 无锡市
四等 480 金阊区 江苏 苏州市
四等 480 沧浪区 江苏 苏州市
四等 480 平江区 江苏 苏州市
四等 480 虎丘区 江苏 苏州市
四等 480 拱墅区 浙江 杭州市
四等 480 上城区 浙江 杭州市
四等 480 下城区 浙江 杭州市
四等 480 江干区 浙江 杭州市
四等 480 西湖区 浙江 杭州市
四等 480 滨江区 浙江 杭州市
四等 480 海曙区 浙江 宁波市
四等 480 江东区 浙江 宁波市
四等 480 江北区 浙江 宁波市
五等 384 云龙区 江苏 徐州市
五等 384 鼓楼区 江苏 徐州市
六等 336 闵行区 上海 上海市辖区
六等 336 宝山区 上海 上海市辖区
六等 336 嘉定区 上海 上海市辖区
六等 336 栖霞区 江苏 南京市
六等 336 广陵区 江苏 扬州市
六等 336 维扬区 江苏 扬州市
六等 336 崇川区 江苏 南通市
六等 336 港闸区 江苏 南通市
六等 336 京口区 江苏 镇江市
六等 336 润州区 江苏 镇江市
六等 336 戚墅堰区 江苏 常州市
六等 336 吴中区 江苏 苏州市
六等 336 相城区 江苏 苏州市
六等 336 鹿城区 浙江 温州市
六等 336 龙湾区 浙江 温州市
六等 336 瓯海区 浙江 温州市
七等 288 金山区 上海 上海市辖区
七等 288 松江区 上海 上海市辖区
七等 288 南汇区 上海 上海市辖区
七等 288 浦口区 江苏 南京市
七等 288 六合区 江苏 南京市
七等 288 江宁区 江苏 南京市
七等 288 新浦区 江苏 连云港市
七等 288 海州区 江苏 连云港市
七等 288 海陵区 江苏 泰州市
七等 288 高港区 江苏 泰州市
七等 288 启东市 江苏 南通市
七等 288 惠山区 江苏 无锡市
七等 288 锡山区 江苏 无锡市
七等 288 江阴市 江苏 无锡市
七等 288 昆山市 江苏 苏州市
七等 288 张家港市 江苏 苏州市
七等 288 萧山区 浙江 杭州市
七等 288 北仑区 浙江 宁波市
七等 288 镇海区 浙江 宁波市
七等 288 南湖区 浙江 嘉兴市
七等 288 秀洲区 浙江 嘉兴市
七等 288 越城区 浙江 绍兴市
七等 288 椒江区 浙江 台州市
七等 288 黄岩区 浙江 台州市
七等 288 路桥区 浙江 台州市
八等 252 青浦区 上海 上海市辖区
八等 252 奉贤区 上海 上海市辖区
八等 252 清河区 江苏 淮安市
八等 252 清浦区 江苏 淮安市
八等 252 武进区 江苏 常州市
八等 252 宜兴市 江苏 无锡市
八等 252 吴江市 江苏 苏州市
八等 252 常熟市 江苏 苏州市
八等 252 余杭区 浙江 杭州市
八等 252 鄞州区 浙江 宁波市
八等 252 吴兴区 浙江 湖州市
八等 252 南浔区 浙江 湖州市
八等 252 婺城区 浙江 金华市
八等 252 金东区 浙江 金华市
八等 252 义乌市 浙江 金华市
九等 204 崇明县 上海 辖县
九等 204 泉山区 江苏 徐州市
九等 204 连云区 江苏 连云港市
九等 204 亭湖区 江苏 盐城市
九等 204 靖江市 江苏 泰州市
九等 204 泰兴市 江苏 泰州市
九等 204 海门市 江苏 南通市
九等 204 通州市 江苏 南通市
九等 204 如皋市 江苏 南通市
九等 204 扬中市 江苏 镇江市
九等 204 丹阳市 江苏 镇江市
九等 204 溧阳市 江苏 常州市
九等 204 太仓市 江苏 苏州市
九等 204 慈溪市 浙江 宁波市
九等 204 余姚市 浙江 宁波市
九等 204 定海区 浙江 舟山市
九等 204 普陀区 浙江 舟山市
九等 204 诸暨市 浙江 绍兴市
九等 204 上虞市 浙江 绍兴市
九等 204 绍兴县 浙江 绍兴市
十等 168 九里区 江苏 徐州市
十等 168 贾汪区 江苏 徐州市
十等 168 楚州区 江苏 淮安市
十等 168 东台市 江苏 盐城市
十等 168 邗江区 江苏 扬州市
十等 168 仪征市 江苏 扬州市
十等 168 江都市 江苏 扬州市
十等 168 姜堰市 江苏 泰州市
十等 168 丹徒区 江苏 镇江市
十等 168 金坛市 江苏 常州市
十等 168 富阳市 浙江 杭州市
十等 168 海宁市 浙江 嘉兴市
十等 168 柯城区 浙江 衢州市
十等 168 永康市 浙江 金华市
十等 168 东阳市 浙江 金华市
十等 168 临海市 浙江 台州市
十等 168 温岭市 浙江 台州市
十等 168 瑞安市 浙江 温州市
十等 168 乐清市 浙江 温州市
十等 168 莲都区 浙江 丽水市
十一等 144 溧水县 江苏 南京市
十一等 144 高淳县 江苏 南京市
十一等 144 邳州市 江苏 徐州市
十一等 144 新沂市 江苏 徐州市
十一等 144 宿城区 江苏 宿迁市
十一等 144 大丰市 江苏 盐城市
十一等 144 高邮市 江苏 扬州市
十一等 144 宝应县 江苏 扬州市
十一等 144 兴化市 江苏 泰州市
十一等 144 如东县 江苏 南通市
十一等 144 海安县 江苏 南通市
十一等 144 句容市 江苏 镇江市
十一等 144 临安市 浙江 杭州市
十一等 144 桐乡市 浙江 嘉兴市
十一等 144 嘉善县 浙江 嘉兴市
十一等 144 兰溪市 浙江 金华市
十一等 144 玉环县 浙江 台州市
十二等 120 铜山县 江苏 徐州市
十二等 120 沛县 江苏 徐州市
十二等 120 赣榆县 江苏 连云港市
十二等 120 东海县 江苏 连云港市
十二等 120 泗阳县 江苏 宿迁市
十二等 120 泗洪县 江苏 宿迁市
十二等 120 淮阴区 江苏 淮安市
十二等 120 金湖县 江苏 淮安市
十二等 120 洪泽县 江苏 淮安市
十二等 120 盐都区 江苏 盐城市
十二等 120 射阳县 江苏 盐城市
十二等 120 建湖县 江苏 盐城市
十二等 120 建德市 浙江 杭州市
十二等 120 桐庐县 浙江 杭州市
十二等 120 奉化市 浙江 宁波市
十二等 120 德清县 浙江 湖州市
十二等 120 平湖市 浙江 嘉兴市
十二等 120 海盐县 浙江 嘉兴市
十二等 120 嵊州市 浙江 绍兴市
十二等 120 新昌县 浙江 绍兴市
十二等 120 江山市 浙江 衢州市
十三等 96 睢宁县 江苏 徐州市
十三等 96 丰县 江苏 徐州市
十三等 96 灌云县 江苏 连云港市
十三等 96 灌南县 江苏 连云港市
十三等 96 宿豫区 江苏 宿迁市
十三等 96 沭阳县 江苏 宿迁市
十三等 96 盱眙县 江苏 淮安市
十三等 96 涟水县 江苏 淮安市
十三等 96 阜宁县 江苏 盐城市
十三等 96 滨海县 江苏 盐城市
十三等 96 响水县 江苏 盐城市
十三等 96 宁海县 浙江 宁波市
十三等 96 象山县 浙江 宁波市
十三等 96 长兴县 浙江 湖州市
十三等 96 安吉县 浙江 湖州市
十三等 96 嵊泗县 浙江 舟山市
十三等 96 衢江区 浙江 衢州市
十三等 96 龙游县 浙江 衢州市
十三等 96 永嘉县 浙江 温州市
十三等 96 平阳县 浙江 温州市
十三等 96 苍南县 浙江 温州市
十三等 96 龙泉市 浙江 丽水市
十四等 84 淳安县 浙江 杭州市
十四等 84 岱山县 浙江 舟山市
十四等 84 常山县 浙江 衢州市
十四等 84 开化县 浙江 衢州市
十四等 84 武义县 浙江 金华市
十四等 84 浦江县 浙江 金华市
十四等 84 磐安县 浙江 金华市
十四等 84 三门县 浙江 台州市
十四等 84 天台县 浙江 台州市
十四等 84 仙居县 浙江 台州市
十四等 84 文成县 浙江 温州市
十四等 84 泰顺县 浙江 温州市
十四等 84 洞头县 浙江 温州市
十四等 84 缙云县 浙江 丽水市
十四等 84 青田县 浙江 丽水市
十四等 84 云和县 浙江 丽水市
十四等 84 遂昌县 浙江 丽水市
十四等 84 松阳县 浙江 丽水市
十四等 84 庆元县 浙江 丽水市
十四等 84 景宁畲族自治县 浙江 丽水市

据了解，上海由于土地资源的稀缺，实际一级市场土地的成交价为最低价的2倍以上，而周边地区目前仅能以最低价成交。

2、工业物业租售价格
由上海工业测评研究中心数据显示，目前上海工业物业的平均租价格约为：0.6元/平方米/天及2900元/平方米。
从周边地区政府相关部门了解当地省级开发园区内工业物业平均租金价格情况，如下所示：

区域 租金（元/平方米/月）
苏州 12－15
太仓 10－13
吴江 10－13
宜兴 8－12
武进 10－13
南通 8－10
袍江 7－10
淮安 6
由于园区内工业物业多为管委会自身建造，因此工业物业一般仅以造价出售，约1000元/平方米左右，且与入驻企业性质及产税情况有密切关联。

投资物流首选上海

经过对中国的物流企业一次打规模的研究和调查，其中有85%的物流企业是坐落于长江三角洲地区、珠江三角洲地区和渤海湾地区，主要城市有上海、广州、深圳和天津。经研究可见，上海是非常主要的一个物流中心城市，跨国公司来到中国，上海是最适合建立物流中心的一个城市。很有意思的是，当问到受调查人员接下来两年有什么投资计划时，从调查得出一个结论：现在这些投资者都对于现有的环境表示满意。

两港优势成为了上海发展现代物流坚实的基点，浦东的国际机场全线运营带动了围绕着机场镇的大型空运物流中心的形成，其空运物流运营能力和规模已经达到了世界级标准，新建的洋山深水港的水运能力更是挤身世界数一数二的大型海港，其全年吞吐量达到全国海运总量的1/3，配套规划的临港物流园区在中国物流发展上书写了新的历史。空海两港的作用给上海发展现代物流创造了不可替代的优势，加上上海原有工业经济和商业经济的高度发达和现代城市化建设的快速推进，给现代物流业发展营造了广阔的空间，上海也就必然成为了中国乃至亚洲最具投资价值和投资潜力的物流中心。

众商涌入市场惊人

租金诱引物流速增

上海成熟区域的物流设施正在迅速涨价。虽然外高桥和西北物流园的设施较其竞争对手要相对陈旧，但租金增长却更为迅速，同比去年增长分别达到了3.8%和4.5%。成熟区域配套设施所带来的附加值与那些虽然更新但在不成熟地区的物业更获青睐。对积极扩张的开发商来说，物流项目的开发进度过于缓慢。因而Goodmann（嘉民）和新加坡的Maple－tree（丰树投资）都选择了通过收购物业的方式来增加其设施供应，从而能以最快的速度抢占市场上。他们分别在西北工业园中收购了一个47000平方米和一个50000平方米的仓库。这些仓库较高的出租率以及稳定的租户群，使得这两项投资均被视为核心投资。
放眼未来五年，工业园区租户现在已经开始为将来的空间需求支付预订费用，并将在今后一段较长时间内分阶段纳用空间。一些在近期内有扩张计划的租户已经开始为今后的需求预留所需空间。例如ATI和EMC公司就已经顺应这个趋势，以适应公司今后的飞速扩张以及员工增加计划。

上海，作为长三角的核心城市，其发展规划中也要把上海打造成物流中心，庞大的物流市场和稳定的投资回报还在不断吸引着各类渠道的资本投入开发现代物流业，从圈地到投资、从开发到营运，物流业在上海的发展可以用“如火如荼”四个字来形容，随着上海产业的进一步的提升，纳入现代服务业的现代物流将会有更大的发展空间，如何有序经营、如何规范经营、如何长期经营，却是在物流热的今天，投资者们需要更需要深度思考的问题。

06年下半年，国家开始对工业土地出让的进行严控整顿；07年1月份，工业土地开始实行“招、拍、挂”出让机制；08年3月份，上海工业土地招牌挂实行统一交易平台… …

在确保18亿耕地红线的前提下，国家给予上海每年的新增土地供应量极为有限，去除部分住宅用地、商业用地、建设用地等，最后分配到工业用地的指标已经是屈指可数。然而随着上海城市化进程的加速和长江三角洲地区产业结构与空间结构的演变，上海对新增工业项目进行严挑细选起来，只有发展政府大为鼓励的现代服务产业项目，才有可能获取部分工业土地指标。于是，不少上海的园区及开发商在工业用地上开始规划建造高档研发办公楼、商务别墅，打造上海总部经济基地。然而，在政府还未真正定义、规范总部经济，制定相关政策，做出发展指导时，我们不得不担心这些所谓的2.5产业项目的畸形发展以及过多的投机行为对于上海经济健康发展的影响。上海的产业发展是飞速的，希望相关的发展政策也能迅速的出台到位。

　　客观的说，上海目前的工业房地产仍是典型的卖方市场，业主很少有考虑市场需求，更多在关注有限的容积率指标下如何建造最大化的工业物业面积，而事实上，上海工业地产的年投资回报普遍都远超出10%。

　　同时，各大工业地产巨头对中国工业地产市场的不懈投资，在客观上增强了小型工业地产开发商对于未来市场的信心。统计数据表明08年推上海出的工业物业项目远胜于往年。

    但是随着人民币升值，投资成本加大，未来的工业物业可能出现供过于求的局面，由此导致投资回报率降低。“我们需要承担的风险包括因定位不明确而导致的出租率不足，以及竞争压力增大等。上海做失败的园区也有不少。”

　　园区的建设不宜泛滥，盲目竞争势必导致重复建设、恶性竞争和土地资源浪费。

　　简单的归纳了下，工业房地产网络营销具有六大优势：

　　1、针对性较强的目标受众，营销的直击率较高；
　　2、信息海量、时效性强、传播迅捷；
　　3、展示形式的多样性；灵活性；
　　4、互动性强，用户粘性强；
　　5、营销模式丰富，效果容易监控；
　　6、营销投入成本较低；

　　经历了工业房地产与互联网的同步发展，开发商们已不再怀疑互联网的价值，据统计，工业房地产的网络广告占有量已提升到了35％，其中分类信息广告更占了80％以上的市场份额。

　　工业物业作为一种商品，价格标的较大、使用年限较长、差异性较大，需求者在浏览时往往需要作细致比较和筛选。因此，工业房地产广告具有理性诉求的特点，需要详细描述产品特性及与差异，以吸引客户。从这方面分析，网络广告恰恰很好的满足了理性诉求广告要求，它能以海量的信息、及时的传播、灵活的搜索、多元的参数、互动的体验等等给需求者详细介绍物业各方面特点，从而迅速积累了大部分的需求受众群体。

　　工业房地产行业的网络应用也随之得到了不断的提高，特别需要强调的是，网络营销并不是简单的投放广告，而是需要融入营销策略元素，针对不同的项目特性，综合考虑市场及受众的反馈，而有目的性的进行一连串符合网络特征的组合营销方式。