2009年上半年，随着金融危机对实体经济影响的不断深入，上海市工业物业市场持续低迷，但是在国家一系列救世措施，如四万亿救市资金投放、十大振兴产业出台以及出口退税调整等的推动下，上海市工业物业租售价格的降幅在逐步收窄。同时，随着上海市“两个中心”和虹桥商务区建设的推进，以及大飞机和迪斯尼项目的落户，2009年下半年上海市工业物业租赁市场开始活跃，租售价格开始逐步回升，这也预示着上海市工业物业租赁市场开始回暖。

回顾2009年的上海市工业物业市场，主要呈现出以下几个特点：

（1）工业土地一级市场方面：2009年上海市的11个区县均有工业土地出让，奉贤区出让数量最大，此外，市区和原浦东新区在产业升级步伐的推动下也有少量地块出让；在工业土地资源稀缺的上海，出让的地块以4公顷以下的中小地块为主。

（2）工业物业租赁市场方面：受到金融危机的影响，2009年上海市工业物业的租售价格呈现先抑后扬的趋势；市区、闵行和原浦东新区的工业物业依然受到投资者的青睐；在产业升级的大环境下，上海市高标准厂房、标准物流仓库和市郊研发办公类物业的需求量被放大。

（3）工业房地产相关政策方面：为防止各地囤积土地，实现工业土地的节约集约利用，国土资源部和其他相关部委分别采用了多种手段进行控制，使得2009年工业房产政策调控主要集中在土地方面，这也使得2009年成为工业土地的调控年。

2009年上海市共发布了62批次318幅工业土地的出让公告，总出让面积为1289.775公顷。截至目前，上海市工业土地一级市场已成交地块数为286幅，成交率达到89.94%，未成交土地中有26幅是12月份发布的公告，需到2010年2-3月份挂牌，因此预计09年上海工业土地一级市场成交率在95％以上。

图1显示，2009年上海市工业土地一级市场出让地块数最多、出让面积最大的区域为奉贤区，80幅工业地块的总出让面积为379.463公顷，占到2009年上海市工业土地一级市场总出让面积的近三成。图2显示，2009年上海市工业土地一级市场单幅地块的出让面积集中在4公顷以下，占到75.15%，其中单幅面积在1-2公顷的地块最多，占到28.3%，由此可见，2009年上海市工业土地一级市场的出让地块以中小面积地块为主。除此以外，2009年上海市区的普陀、闸北和原浦东新区的外高桥、曹路、川沙地区均有少量地块出让。

图3显示，2009年上海市工业土地一级市场成交均价位列前三的分别是市区、原浦东新区和闵行区，这主要是由其良好的产业基础和稀缺的工业土地资源造成的。

根据上海工业房地产测评研究小组对上海招商网后台2009年上海市工业物业需求信息的统计分析得出：

区域需求方面：由图6可以看出，2009年大浦东、闵行和市区的需求量最大，分别占到总需求量的19%、17.5%和13.6%，这不仅与区域的地理位置、交通条件和基础配套有关，还与区域的产业成熟度及大项目带动有关，比如大浦东是“两个中心”的核心区域、迪斯尼项目的所在地，闵行是大虹桥商务区以及正在申请中的国际贸易中心的核心区域。

面积需求方面：由图7可以看出，2009年上海工业物业的需求面积主要集中在3000平米以下，占到总需求量的80.38%，其中1000平米以下的需求量占到46.9%。同时，由图8可以看出，闵行、市区和原浦东新区又是1000平米以下小面积厂房的主要需求地，这主要应该是受制于区域内的租金压力。

物业类型需求方面：由图9可以看出，2009年上海市对工业厂房的需求量占到71.3%，其中单层厂房的需求量占到40.15%，而仓库的需求量只占25.32%，其中标准仓库的需求量占到17.52%，是简易仓库需求量的2倍多。由此可见，目前上海市对单层厂房和标准仓库的需求量仍然比较强劲。同时由图10可以看出，目前在单层厂房需求强劲的情况下，市区、闵行区和原浦东新区的多层厂房需求量高于单层厂房，这一方面是由土地资源的稀缺性造成的，另一方面也与产业发展趋势有关。