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《关于杨浦区都市产业园的调研报告》摘要:
  • 我们这次调研的主要目的在于了解杨浦区都市产业园的现况,首先从物业的体量、外观、开发模式、租金价格、出租率、物业、入驻企业类型等基本信息入手,进而通过图表形象的反映该区域内都市产业园的基本信息以及各要素之间的相互关系。为了更贴切的反映现实情况,我们在数据的采集、分析过程中力求做到客观真实。
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    关于杨浦区都市产业园的调研报告

     

    一、调研目的
        我们这次调研的主要目的在于了解杨浦区都市产业园的现况,首先从物业的体量、外观、开发模式、租金价格、出租率、物业、入驻企业类型等基本信息入手,进而通过图表形象的反映该区域内都市产业园的基本信息以及各要素之间的相互关系。为了更贴切的反映现实情况,我们在数据的采集、分析过程中力求做到客观真实。
    二、调研的主要内容
    1. 我们调研的主要内容有:杨浦区18家都市产业园的名称、体量、风格、可租面积、最小可租面积、开发模式、租金价格、物业管理费、入驻率、车位数量及停车费用、已入驻企业类型等。
    2. 除调研每个都市产业园的基本信息以外,我们还了解了被调研园区的地理位置、周边公共交通以及商务配套的相关信息,这有助于我们更具体的分析调研数据。
    三、 调研的方法与数据处理采用的主要方法
    1. 此次调研主要采用的是访谈法,在向被调研园区的物业或招商部门说明情况并征得对方同意的前提下,向相关工作人员进行简短的、有针对性的提问。同时辅以实地观察法,这两种调研方法的结合可以确保获取更多的内容、更高质量的数据。
    2. 我们采用EXCEL软件录入调研数据,再进行统计分组,利用饼图显示数据百分比,如:不同租金区间的都市产业园所占的百分比;利用直方图反映频率。
    四、 调研的对象、时间、地点
        由于此次调研的主要目的是了解杨浦区都市产业园的现状,因而此次调研的对象为杨浦区的18家都市产业园。此次调研的时间为2009年7月27号到8月7号。
    五、 调研结果与分析
    随着产业结构和上海市工业布局的调整,作为上海市老工业基地的杨浦区,逐渐成为都市产业的集聚地。我们此次调研的18家都市产业园中,已有6家被上海市政府授予“创意产业集聚区”的称号,占到被调研园区总数的三分之一;此外,近90%的被调研园区是原纺织局各下属集团利用其倒闭的纺织类厂房改造而成的。下面对被调研的18家园区进行详细的分析:
    1. 杨浦区被调研的18家都市产业园的基本信息
    杨浦区被调研的18家都市产业园的开发模式
    我们此次调研的18家都市产业园中,只有1家是由政府主导开发的,且由政府部门相关人员坐镇招商;有11家是原有企业自主开发,这其中多数为原纺织局下属单位;有6家是由开发商整租或收购以后自主开发的,其中以民营企业为主。
    杨浦区被调研的18家都市产业园的租金分布情况
    由图2可以看出:杨浦区被调研的18家都市产业园中,租金价格低于1元/平米/天的
    园区以及租金价格介于2-3元/平米/天的园区分别占21.05%;租金价格介于1-2元/平米/天的园区占到52.63%;租金价格高于3元/平米/天的园区只占5.27%。由此可见,杨浦区被调研的18家都市产业园区的租金价格主要集中在1-2元/平米/天。同时,上述数据也可以反映出:目前杨浦区都市产业园的租金水平处于中心城区的低位。
    杨浦区被调研的18家都市产业园的出租率分别情况
    由图3可以看出,杨浦区被调研的18家都市产业园中,零出租的园区占到11.77%;出租率介于0-50%、50%-60%、60%70%70%80%以及满租的园区分别占到5.88%;出租率介于80%-90%的园区占到17.65%;出租率介于90%-100%的园区占到41.18%。同时,我们可以看出,出租率大于80%的园区占到64.71%,其中出租率大于90%的园区占到47.06%。综合上述情况可以看出,目前杨浦区都市产业园的出租状况不甚乐观。
    杨浦区被调研的18家都市产业园的可租面积分布情况
    由图4可以看出,目前杨浦区被调研的18家都市产业园中,可租面积小于1000平米的园区占到23.53%;可租面积介于1000-2000平米的园区占到47.06%;可租面积介于2000-3000平米的园区占到11.76%;可租面积大于3000平米的园区占到17.65%,这其中包含两家零出租的园区(其中一家是刚改造好,处于招商初期,一家因为纠纷,处于停工状态)。采集数据同时也反映出,目前杨浦区被调研的18家都市产业园的可租面积占到18家园区总体量的12.83%,这一数字普遍高于市中心其他区域都市产业园的空置量。
    被调研的18家都市产业园所处主要路段的租金均价
    由图5可以看出,四平路沿线都市产业园的租金均价最高,达到2.5元/平米/天,主要是此次采样的四平路沿线的都市产业园均为高层商务办公楼;作为杨浦区主要干道的长阳路和杨树浦路,其沿线的都市产业园的租金均价位居第二梯队,这除了受到园区的品质影响外,还应该与园区的交通便利性有关。
    2. 杨浦区被调研的18家都市产业园的开发模式与租金价格、出租率的关系
    杨浦区被调研的18家都市产业园的开发模式与租金价格的关系
    由图6可以看出,不同的开发模式直接影响租金价格的分布情况:原有企业自主开发的园区,其租金价格均低于3元/平米/天,其中介于1-2元/平米/天的园区占到自主开发园区总数的64.3%;开发商开发的园区,其租金价格均高于1元/平米/天,其中介于2-3元/平米/天的园区占到开发商开发园区总数的60%。由此可见,杨浦区原有企业自主开发园区的租金价格普遍低于开发商开发的园区,这主要是因为自主开发的园区省去了租用或购买厂房的成本,因而在租金价格上更具优势。
    杨浦区被调研的18家都市产业园的开发模式与出租率的关系
    由图7可以看出,原有企业自主开发园区的出租率普遍好于开发商开发的园区,同时结合图6反映的情况,可以得出:目前该区域内出租率受到出租价格的较大影响。同时由目前各园区的入驻企业可以看出,自主开发园区对入驻企业的门槛要求较低,这也是自主开发园区入住率高企的一个重要原因。
    3. 杨浦区被调研的18家都市产业园中出租率大于90%的园区的基本信息
    杨浦区被调研的18家都市产业园中出租率大于90%的园区的开发模式
    杨浦区被调研的18家都市产业园中出租率大于90%的园区的租金分布情况
    在杨浦区被调研的18家都市产业园中,出租率高于90%的园区占到44.44%,达到如此高出租率园区的开盘时间一般都在2年以上,其中原有企业自主开发的园区占到62.5%。原有企业自主开发的园区实现高出租率的原因除了地理位置优越、交通便利等因素外,租金价格偏低也是其中一个重要原因,除此之外,相当一部分自主开发园区的入驻企业以小型加工类企业为主,还有一些园区是仓储办公共用,这也是自主开发园区出租率高的另一个重要原因。
    六、结论及建议
    由于我们主要采用的是深入访谈法,同时辅以实地观察法,因而可以充分证明我们调研结果的可靠性。同时通过对调研数据的整理、分析,调研小组对杨浦区被调研的18家都市产业园得出以下几点结论:
    1. 此次杨浦区被调研的18家都市产业园中多数是原纺织局下属集团利用其倒闭的纺织类厂房改造而成的,因而会呈现出物业结构类型单一、可塑性差的特性。多数园区的地理位置较为优越,周边交通也相对便利,其中个别园区就位于地铁站口,商业配套也较市郊一些园区成熟。
    2. 由图3和图4可以看出,目前杨浦区都市产业园的出租状况不容乐观。
    3. 由图2可以看出,目前杨浦区被调研的18家都市产业园区的租金价格主要集中在1-2元/平米/天。与中心城区的其他区域相比,目前杨浦区都市产业园的租金价格水平处于中心城区的低位。
    4. 由图6可以看出,不同的开发模式直接影响租金价格的分布情况,进而影响到园区的出租率。
     
    上海工业房地产测评研究中心
    2009-8-28
     
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    4月份租售保持微涨
    出租指数
    出售指数
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32
    07年1月
    07年1月
    1090↑10
    1426↑6
    07年2月
    07年2月
    1100↑10
    1052↑10
    07年3月
    07年3月
    1120↑20
    1062↑10
    07年4月
    07年4月
    1144↑24
    1075↑13
    07年5月
    07年5月
    1160↑16
    1081↑6
    07年6月
    07年6月
    1166↑6
    1090↑9
    07年7月
    07年7月
    1172↑6
    1097↑4
    07年8月
    07年8月
    1178↑6
    1098↑4
    07年9月
    07年9月
    1200↑22
    1101↑3
    07年10月
    07年10月
    1202↑2
    1106↑5
    07年11月
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    1153↑47
    07年12月
    07年12月
    1200↓5
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    08年1月
    08年1月
    1180↓20
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    08年2月
    08年2月
    1192↑12
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    08年3月
    08年3月
    1241↑49
    1255↑53
    08年4月
    08年4月
    1357↑116
    1348↑93
    08年5月
    08年5月
    1338↓19
    1361↑13
    08年6月
    08年6月
    1344↑6
    1376↑15
    08年7月
    08年7月
    1352↑8
    1389↑13
    08年8月
    08年8月
    1342↓10
    1402↑13
    08年9月
    08年9月
    1342.2↑0.2
    1409↑7
    08年10月
    08年10月
    1342.6↑0.4
    1414.28↑5.28
    08年11月
    08年11月
    1349.2↑6.6
    1410.76↓3.52
    08年12月
    08年12月
    1341.1↓8.1
    1409.6↓1.16
    09年01月

    09年01月

    1332↓9.1
    1407.2↓2.4
    09年02月

    09年02月

    1326↓6
    1403.8↓3.4
    09年03月

    09年03月

    1314.4↓11.6
    1396.28↓7.52
    09年04月

    09年04月

    1308.6↓5.8
    1396.28↓0.16
    09年05月

    09年05月

    1302.8↓5.8
    1395.04↓1.08
    09年06月
    00

    09年06月

    1303.8↑1
    1395↓0.04
    231 09年07月
    321

    09年07月

    1304↑0.2
    1395.1↑0.1
    231 09年08月
    321

    09年08月

    1307.6↑3.6
    1395.3↑0.2
    231 09年09月
    321

    09年09月

    1309↑1.4
    1395.68↑0.38
    231 09年10月
    321

    09年10月

    1311.4↑2.4
    1395.14↓0.54
    231 09年11月
    321

    09年11月

    1315.2↑3.8
    1397.12↑1.98
    231 09年12月
    321

    09年12月

    1330.2↑15
    1401.1↑3.98
    231 10年1月
    321

    10年1月

    1334.4↑4.2
    1410.38↑9.28
    231 10年2月
    321

    10年2月

    1336.4↑2
    1414.23↑3.852
    231 10年3月
    321

    10年3月

    1331.2↓5
    1409.8↓4.39
    231 10年4月
    321

    10年4月

    1335.8↑5
    1423↑13.2
    231 10年5月
    321

    10年5月

    1329.1↓6
    1417.7↑6.2
    231 10年6月
    321

    10年6月

    1336.0↑7
    1420.96↑3.08
    10年7月
    10年7月
    1335.0↓1
    1419.5↓1.46
    10年8月
    10年8月
    1340.6↑5.6
    1418.64↓0.86
    10年9月
    10年9月
    1378.8↑38.2
    1425.12↑36.64
    10年10月
    10年10月
    1391.2↑12.4
    1461.76↑6.48
    10年11月
    10年11月
    1431.2↑41
    1475.49↑13.73
    10年12月
    10年12月
    1427.8↓3.4
    1484.17↑8.68
    11年1月
    11年1月
    1425.6↓2.2
    1487.41↑3.24
    11年2月
    11年2月
    1428.6↑3
    1491.04↑3.63
    11年3月
    11年3月
    1438.2↑10
    1492.78↑1.74
    11年4月
    11年4月
    1438.8↑0.6
    1494.03↑1.25
    11年5月
    11年5月
    1440.6↑1.8
    1495.6↑1.57
    11年6月
    11年6月
    1443.8↑3.2
    1497.3↑1.7
    11年7月
    11年7月
    1445.0↑1.2
    1500.76↑3.46
    11年8月
    11年8月
    1442.6↓2.4
    1504.52↑3.76
    11年9月
    11年9月
    1447.2↑4.6
    1509.28↑4.76
    11年10月
    11年10月
    1446.0↓0.8
    1512.52↑3.24
    11年11月
    11年11月
    1449.0↑3
    1513.22↑0.70
    11年12月
    11年11月
    1448.0↓1
    1514.28↑1.06
    12年1月
    12年1月
    1448 - 0
    1514.32↑0.04
    12年2月
    12年2月
    1450.2 ↑2.2
    1515.96↑1.64
    12年3月
    12年3月
    1452.0 ↑1.8
    1516.40↑0.44
    12年4月
    12年4月
    1454.6 ↑2.6
    1517.00↑0.60
    12年5月
    12年5月
    1455.4 ↑0.8
    1518.60↑1.60
    12年6月
    12年6月
    1453.6 ↓1.8
    1519.12↑0.52
    12年7月
    12年7月
    1454.6 ↑1.0
    1519.60↑0.48
    12年8月
    12年8月
    1455.0 ↑0.4
    1520.76↑1.16
    12年9月
    12年9月
    1455.6 ↑0.6
    1520.96↑0.20
    12年10月
    12年10月
    1456.0 ↑0.4
    1521.24↑0.0
    12年11月
    12年11月
    1456.5 ↑0.5
    1522.4↑1.16
    12年12月
    12年12月
    1457.0 ↑0.5
    1523.2↑0.8
    13年1月
    13年1月
    1457.6 ↑0.6
    1524.0↑0.8
    13年2月
    13年2月
    1457.8 ↑0.2
    1523.72↓0.28
    13年3月
    13年3月
    1458.0 ↑0.2
    1524.36↑0.64
    13年4月
    13年4月
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32

     

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