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《2012年上半年上海工业土地一级市场供给与交易报告》摘要:
  • 2012年上半年上海市共出让工业地块142幅,总出让面积为489.9054公顷。工业土地出让面积较大的区域集中在奉贤(95.14262公顷)和青浦(91.59815公顷)这两个上海相对距市区较偏远的区域。
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    2012年上半年上海工业土地一级市场供给与交易报告

    一、供给分析

     
     
    图1.

    图2

    表1.

    2012年上半年上海市共出让工业地块142幅,总出让面积为489.9054公顷。从各区县土地供应的数量上来看:土地出让的区域仍集中在金山、奉贤、青浦等土地资源丰富的远郊区域;其中青浦区出让的25幅工业土地中有19幅位于青浦工业园区内,其他地块位于西郊华新绿色工业园区、练塘镇等区域。
     
    从各区县土地供应面积上来看:工业土地出让面积较大的区域集中在奉贤(95.14262公顷)和青浦(91.59815公顷)这两个上海相对距市区较偏远的区域;其次为金山和嘉定两地区,上半年工业土地供应面积分别为69.06637公顷和62.42409公顷;整个大浦东地区的工业地块出让仍集中在原南汇地区,上半年原浦东地区只有两幅地块出让,而原南汇地区有14幅地块出让;另崇明地区虽然只有1幅工业土地出让,但出让面积15.60407公顷要高于原浦东地区。
     
    从出让地块的单幅面积来看,2012年上半年上海工业土地一级市场出让中3公顷(包含3公顷)以下的小面积地块共82幅,占到总出让地块数的57.75%10公顷以上的地块共7幅,这7幅地块中的最大的一幅是奉贤区现代农业园区C-02-01号地块,总供应面积为183090.7公顷,产业类型为生物、生化制品的制造,目前该幅地块由上海漕河泾奉贤科技绿洲建设发展有限公司拍得。
     
    从出让土地的使用类型来看:用于生产制造类的工业地块仍是上海工业土地的出让主角,但不再停留在简单的生产加工上,更多的开始向先进制造业方向发展。其中有关新兴产业制造用途方面的出让土地有32幅,总供应面积为119.6529公顷,占2012年上半年总供应面积的24.42%;作为物流仓储使用的出让土地仅有2幅,共6.8993公顷,分别位于化学工业区金山分区和奉贤海港综合经济开发区内,物流仓储用地供应仍然比较紧缺。
     
    二、交易情况分析
     
     
    图3.
    表2.
     
     
    2012年上半年上海市共发布了40批次工业土地的出让公告,总出让地块142幅,其中成交的地块为138幅,未成交的地块有13幅,其中金山、青浦和宝山地区等都有地块流拍,土地成交率为97.18%, 工业土地一级市场交易仍然比较活跃。2012年上半年上海工业土地一级市场成交面积为452.9361公顷,成交总价为28.75758亿元。其中成交金额最多的是奉贤区,为5.0525亿元,奉贤区上半年共推出22幅工业土地,全部成交,且出让土地面积以超过单幅土地超过3公顷的大面积地块为主。
     
    供应面积最大的地块

     

    出让总价最高的地块

     

    出让单价最高的地块

    三、价格分析

    图4.

     

    图5.

    由图4来看,较之2011年下半年的均价,2012年上半年上海的工业土地一级市场成交均价有较大程度的上涨,平均价格上涨了22.24%,达到42.32万元/亩。受经济环境企稳影响,不少生产型企业对未来仍持乐观看好态度,加上工业地产正成为不少住宅开发区转型觊觎的对象,工业土地的出让价格也在不断水涨船高。
     
    2012年上半年上海各区县工业土地一级市场成交均价中,单价最高的仍为原浦东新区的土地,平均价格为99.58万元/亩,其中在浦东出让的两幅土地中,金桥出口加工区南区海关封闭区WK9-1地块的出让单价金额达145.33万元/亩;其次单价较高的为闵行地区的工业土地,平均价格为72.61万元/亩,闵行地区的工业土地均价一直比较平稳,在70-75万元/亩的价格区间内徘徊,上半年推出的莘庄工业区工-109号地块由上海市莘庄工业区社区股份合作社拍得,最后成交单价为154.89万元/亩,创下了2012年上半年上海工业土地出让单价最高的地块;另外松江和崇明地区上半年工业土地成交价格走势表现抢眼,分别达到了50.57万元/亩和50万元/亩。
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    4月份租售保持微涨
    出租指数
    出售指数
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32
    07年1月
    07年1月
    1090↑10
    1426↑6
    07年2月
    07年2月
    1100↑10
    1052↑10
    07年3月
    07年3月
    1120↑20
    1062↑10
    07年4月
    07年4月
    1144↑24
    1075↑13
    07年5月
    07年5月
    1160↑16
    1081↑6
    07年6月
    07年6月
    1166↑6
    1090↑9
    07年7月
    07年7月
    1172↑6
    1097↑4
    07年8月
    07年8月
    1178↑6
    1098↑4
    07年9月
    07年9月
    1200↑22
    1101↑3
    07年10月
    07年10月
    1202↑2
    1106↑5
    07年11月
    07年11月
    1205↑3
    1153↑47
    07年12月
    07年12月
    1200↓5
    1160↑7
    08年1月
    08年1月
    1180↓20
    1195↑35
    08年2月
    08年2月
    1192↑12
    1202↑7
    08年3月
    08年3月
    1241↑49
    1255↑53
    08年4月
    08年4月
    1357↑116
    1348↑93
    08年5月
    08年5月
    1338↓19
    1361↑13
    08年6月
    08年6月
    1344↑6
    1376↑15
    08年7月
    08年7月
    1352↑8
    1389↑13
    08年8月
    08年8月
    1342↓10
    1402↑13
    08年9月
    08年9月
    1342.2↑0.2
    1409↑7
    08年10月
    08年10月
    1342.6↑0.4
    1414.28↑5.28
    08年11月
    08年11月
    1349.2↑6.6
    1410.76↓3.52
    08年12月
    08年12月
    1341.1↓8.1
    1409.6↓1.16
    09年01月

    09年01月

    1332↓9.1
    1407.2↓2.4
    09年02月

    09年02月

    1326↓6
    1403.8↓3.4
    09年03月

    09年03月

    1314.4↓11.6
    1396.28↓7.52
    09年04月

    09年04月

    1308.6↓5.8
    1396.28↓0.16
    09年05月

    09年05月

    1302.8↓5.8
    1395.04↓1.08
    09年06月
    00

    09年06月

    1303.8↑1
    1395↓0.04
    231 09年07月
    321

    09年07月

    1304↑0.2
    1395.1↑0.1
    231 09年08月
    321

    09年08月

    1307.6↑3.6
    1395.3↑0.2
    231 09年09月
    321

    09年09月

    1309↑1.4
    1395.68↑0.38
    231 09年10月
    321

    09年10月

    1311.4↑2.4
    1395.14↓0.54
    231 09年11月
    321

    09年11月

    1315.2↑3.8
    1397.12↑1.98
    231 09年12月
    321

    09年12月

    1330.2↑15
    1401.1↑3.98
    231 10年1月
    321

    10年1月

    1334.4↑4.2
    1410.38↑9.28
    231 10年2月
    321

    10年2月

    1336.4↑2
    1414.23↑3.852
    231 10年3月
    321

    10年3月

    1331.2↓5
    1409.8↓4.39
    231 10年4月
    321

    10年4月

    1335.8↑5
    1423↑13.2
    231 10年5月
    321

    10年5月

    1329.1↓6
    1417.7↑6.2
    231 10年6月
    321

    10年6月

    1336.0↑7
    1420.96↑3.08
    10年7月
    10年7月
    1335.0↓1
    1419.5↓1.46
    10年8月
    10年8月
    1340.6↑5.6
    1418.64↓0.86
    10年9月
    10年9月
    1378.8↑38.2
    1425.12↑36.64
    10年10月
    10年10月
    1391.2↑12.4
    1461.76↑6.48
    10年11月
    10年11月
    1431.2↑41
    1475.49↑13.73
    10年12月
    10年12月
    1427.8↓3.4
    1484.17↑8.68
    11年1月
    11年1月
    1425.6↓2.2
    1487.41↑3.24
    11年2月
    11年2月
    1428.6↑3
    1491.04↑3.63
    11年3月
    11年3月
    1438.2↑10
    1492.78↑1.74
    11年4月
    11年4月
    1438.8↑0.6
    1494.03↑1.25
    11年5月
    11年5月
    1440.6↑1.8
    1495.6↑1.57
    11年6月
    11年6月
    1443.8↑3.2
    1497.3↑1.7
    11年7月
    11年7月
    1445.0↑1.2
    1500.76↑3.46
    11年8月
    11年8月
    1442.6↓2.4
    1504.52↑3.76
    11年9月
    11年9月
    1447.2↑4.6
    1509.28↑4.76
    11年10月
    11年10月
    1446.0↓0.8
    1512.52↑3.24
    11年11月
    11年11月
    1449.0↑3
    1513.22↑0.70
    11年12月
    11年11月
    1448.0↓1
    1514.28↑1.06
    12年1月
    12年1月
    1448 - 0
    1514.32↑0.04
    12年2月
    12年2月
    1450.2 ↑2.2
    1515.96↑1.64
    12年3月
    12年3月
    1452.0 ↑1.8
    1516.40↑0.44
    12年4月
    12年4月
    1454.6 ↑2.6
    1517.00↑0.60
    12年5月
    12年5月
    1455.4 ↑0.8
    1518.60↑1.60
    12年6月
    12年6月
    1453.6 ↓1.8
    1519.12↑0.52
    12年7月
    12年7月
    1454.6 ↑1.0
    1519.60↑0.48
    12年8月
    12年8月
    1455.0 ↑0.4
    1520.76↑1.16
    12年9月
    12年9月
    1455.6 ↑0.6
    1520.96↑0.20
    12年10月
    12年10月
    1456.0 ↑0.4
    1521.24↑0.0
    12年11月
    12年11月
    1456.5 ↑0.5
    1522.4↑1.16
    12年12月
    12年12月
    1457.0 ↑0.5
    1523.2↑0.8
    13年1月
    13年1月
    1457.6 ↑0.6
    1524.0↑0.8
    13年2月
    13年2月
    1457.8 ↑0.2
    1523.72↓0.28
    13年3月
    13年3月
    1458.0 ↑0.2
    1524.36↑0.64
    13年4月
    13年4月
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32

     

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