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《2009年第四季度上海工业房地产指数报告》摘要:
  • 租售价格方面:09年第四季度,上海市工业物业的租售均价开始止跌上扬,这也是金融危机爆发以来的一年多时间里,上海市工业物业季度租售均价的首次回升;厂房需求方面:第四季度的厂房需求量几乎与第三季度持平,并且1000平米以下小厂房的需求占比继续缩小。因而,无论是工业物业租售均价的全面回升,还是传统招商淡季需求量的不减,均显示上海市工业物业租赁市场的复苏。
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    2009年第四季度上海工业房地产指数报告

     

    图Q4-1
    图Q4-2
    图Q4-3
    图Q4-4
    图Q4-5
    图Q4-6
    图Q4-7
     
    图Q4-8
     
    图Q4-9
    市场概况:
    租售价格方面:09年第四季度,上海市工业物业的租售均价开始止跌上扬,这也是金融危机爆发以来的一年多时间里,上海市工业物业季度租售均价的首次回升;厂房需求方面:第四季度的厂房需求量几乎与第三季度持平,并且1000平米以下小厂房的需求占比继续缩小。因而,无论是工业物业租售均价的全面回升,还是传统招商淡季需求量的不减,均显示上海市工业物业租赁市场的复苏。
    对于2009年第四季度的上海来讲,迪斯尼项目的正式落户可以说是最受瞩目的一件事情。这也使得迪斯尼项目的落脚地浦东川沙成为众人关注的焦点。从工业地产角度来讲,迪斯尼项目的建设必将完善区域内的公共基础设施,尤其是商业设施和公共交通,而这会从侧面提升区域内工业物业的附加值;此外,迪斯尼项目的落户,将带来大量的消费人群,催生区域内相关创意产业的发展,尤其是我们所谓的2.5产业,进而带动区域周边乃至大浦东地区的产业升级。
    继“两个中心”方案获批以后,上海欲发力建设“第三个中心”,这一方面是因为航运和金融中心见效速度不快,而国际贸易中心可以在短时间内带来切实的效益;另一方面是因为贸易对上海金融和航运中心的建设有很大的促进作用。上海国际贸易中心除了常规的外贸和货物贸易外,将非常侧重服务贸易和内贸,因而国际贸易中心的建设不仅会带动物流业和贸易业的发展,还会带动现代服务业的发展,从而达到推动产业升级的目的。
    总之,无论是“三个中心”的建设,还是迪斯尼项目、大飞机项目的落户,以及上海银行业对“两高一剩”产业的信贷限制,都说明上海在发力进行产业升级。而对于目前上海市工业物业整体品质不高的现状,产业升级可以说既是一次挑战又是一次难得的机遇。
    租售价格:
    09年第四季度,上海市工业物业的租售价格开始止跌上扬,这是08年金融危机以来,上海市工业物业季度租售均价的首次回升,其中,租金环比上升0.84%,同比下降0.66%;售价环比上升0.57%,同比上升0.16%。从租售价格的全面回升可以看出,上海市工业物业租赁市场开始逐步走出金融危机的阴霾。随着“两个中心”和大虹桥建设的逐步深入,以及迪斯尼项目的正式落户,上海经济结构转型和企业技术升级将提速,因而上海有望率先形成以服务业和先进制造业为主的产业结构。而产业升级必然要求物业升级,物业升级必将带动“价格升级”。相信在各种利好因素的影响下,未来上海市工业物业的租售价格会稳步上升。
    需求市场:
    根据上海招商网09年第四季度工业物业需求信息的统计分析显示,第四季度上海工业物业的需求量与第三季度基本持平。由图Q4-5可以看出,原浦东新区、原南汇区和闵行区的需求客户分别占到总客户量的13.7%、9.2%和16.7%,是第四季度需求量增加最明显的三个区域,这应该与迪斯尼项目的落户和国际贸易中心的申请有关;由图Q4-6可以看出,3000平米以下中小厂房的需求量占到78.87%,其中1000平米以下小厂房的需求量占到47.51%;由图Q4-8可以看出,上海工业物业中厂房的需求量最大,占到72.43%,其中单层厂房的需求占41.21%,同时图Q4-9显示,原浦东新区、闵行区和市区的多层厂房需求量高于单层厂房,这应该与这三个区的产业基础、产业导向有关。
    投资建议:
    迪斯尼项目落户浦东川沙地区,中国商飞总装制造中心落户浦东祝桥,两个项目的落户不仅有利于改善周边的基础配套设施和公共交通,而且有利于催生2.5产业的发展,进而带动“大浦东”的产业升级;2009年公布的上海市推进高新技术产业化发展九大领域中,“大浦东”布局了八个,是全市各区县中领域涉及面最多的一个区域,这说明空间延展后的“大浦东”将成为上海高新技术产业化发展的主力;上海招商网有关人员从相关部门获悉,申报中的国际贸易中心落点不仅是当前所说的大虹桥地区,浦东也是一个大区域。种种迹象均显示,未来大浦东地区的先进制造业、高新技术产业和现代服务业将获得蓬勃发展,而这必然会增加标准厂房和总部研发办公物业的需求量,从而大大增加大浦东地区高品质工业物业的投资价值。

    上海工业房地产测评研究中心

    2010-1

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        IRE100指数以FDB2.0系统为技术支持,监测全市主要100个工业园片区的空置工业物业,以反映上海工业房地产租售市场的变化。
    4月份租售保持微涨
    出租指数
    出售指数
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32
    07年1月
    07年1月
    1090↑10
    1426↑6
    07年2月
    07年2月
    1100↑10
    1052↑10
    07年3月
    07年3月
    1120↑20
    1062↑10
    07年4月
    07年4月
    1144↑24
    1075↑13
    07年5月
    07年5月
    1160↑16
    1081↑6
    07年6月
    07年6月
    1166↑6
    1090↑9
    07年7月
    07年7月
    1172↑6
    1097↑4
    07年8月
    07年8月
    1178↑6
    1098↑4
    07年9月
    07年9月
    1200↑22
    1101↑3
    07年10月
    07年10月
    1202↑2
    1106↑5
    07年11月
    07年11月
    1205↑3
    1153↑47
    07年12月
    07年12月
    1200↓5
    1160↑7
    08年1月
    08年1月
    1180↓20
    1195↑35
    08年2月
    08年2月
    1192↑12
    1202↑7
    08年3月
    08年3月
    1241↑49
    1255↑53
    08年4月
    08年4月
    1357↑116
    1348↑93
    08年5月
    08年5月
    1338↓19
    1361↑13
    08年6月
    08年6月
    1344↑6
    1376↑15
    08年7月
    08年7月
    1352↑8
    1389↑13
    08年8月
    08年8月
    1342↓10
    1402↑13
    08年9月
    08年9月
    1342.2↑0.2
    1409↑7
    08年10月
    08年10月
    1342.6↑0.4
    1414.28↑5.28
    08年11月
    08年11月
    1349.2↑6.6
    1410.76↓3.52
    08年12月
    08年12月
    1341.1↓8.1
    1409.6↓1.16
    09年01月

    09年01月

    1332↓9.1
    1407.2↓2.4
    09年02月

    09年02月

    1326↓6
    1403.8↓3.4
    09年03月

    09年03月

    1314.4↓11.6
    1396.28↓7.52
    09年04月

    09年04月

    1308.6↓5.8
    1396.28↓0.16
    09年05月

    09年05月

    1302.8↓5.8
    1395.04↓1.08
    09年06月
    00

    09年06月

    1303.8↑1
    1395↓0.04
    231 09年07月
    321

    09年07月

    1304↑0.2
    1395.1↑0.1
    231 09年08月
    321

    09年08月

    1307.6↑3.6
    1395.3↑0.2
    231 09年09月
    321

    09年09月

    1309↑1.4
    1395.68↑0.38
    231 09年10月
    321

    09年10月

    1311.4↑2.4
    1395.14↓0.54
    231 09年11月
    321

    09年11月

    1315.2↑3.8
    1397.12↑1.98
    231 09年12月
    321

    09年12月

    1330.2↑15
    1401.1↑3.98
    231 10年1月
    321

    10年1月

    1334.4↑4.2
    1410.38↑9.28
    231 10年2月
    321

    10年2月

    1336.4↑2
    1414.23↑3.852
    231 10年3月
    321

    10年3月

    1331.2↓5
    1409.8↓4.39
    231 10年4月
    321

    10年4月

    1335.8↑5
    1423↑13.2
    231 10年5月
    321

    10年5月

    1329.1↓6
    1417.7↑6.2
    231 10年6月
    321

    10年6月

    1336.0↑7
    1420.96↑3.08
    10年7月
    10年7月
    1335.0↓1
    1419.5↓1.46
    10年8月
    10年8月
    1340.6↑5.6
    1418.64↓0.86
    10年9月
    10年9月
    1378.8↑38.2
    1425.12↑36.64
    10年10月
    10年10月
    1391.2↑12.4
    1461.76↑6.48
    10年11月
    10年11月
    1431.2↑41
    1475.49↑13.73
    10年12月
    10年12月
    1427.8↓3.4
    1484.17↑8.68
    11年1月
    11年1月
    1425.6↓2.2
    1487.41↑3.24
    11年2月
    11年2月
    1428.6↑3
    1491.04↑3.63
    11年3月
    11年3月
    1438.2↑10
    1492.78↑1.74
    11年4月
    11年4月
    1438.8↑0.6
    1494.03↑1.25
    11年5月
    11年5月
    1440.6↑1.8
    1495.6↑1.57
    11年6月
    11年6月
    1443.8↑3.2
    1497.3↑1.7
    11年7月
    11年7月
    1445.0↑1.2
    1500.76↑3.46
    11年8月
    11年8月
    1442.6↓2.4
    1504.52↑3.76
    11年9月
    11年9月
    1447.2↑4.6
    1509.28↑4.76
    11年10月
    11年10月
    1446.0↓0.8
    1512.52↑3.24
    11年11月
    11年11月
    1449.0↑3
    1513.22↑0.70
    11年12月
    11年11月
    1448.0↓1
    1514.28↑1.06
    12年1月
    12年1月
    1448 - 0
    1514.32↑0.04
    12年2月
    12年2月
    1450.2 ↑2.2
    1515.96↑1.64
    12年3月
    12年3月
    1452.0 ↑1.8
    1516.40↑0.44
    12年4月
    12年4月
    1454.6 ↑2.6
    1517.00↑0.60
    12年5月
    12年5月
    1455.4 ↑0.8
    1518.60↑1.60
    12年6月
    12年6月
    1453.6 ↓1.8
    1519.12↑0.52
    12年7月
    12年7月
    1454.6 ↑1.0
    1519.60↑0.48
    12年8月
    12年8月
    1455.0 ↑0.4
    1520.76↑1.16
    12年9月
    12年9月
    1455.6 ↑0.6
    1520.96↑0.20
    12年10月
    12年10月
    1456.0 ↑0.4
    1521.24↑0.0
    12年11月
    12年11月
    1456.5 ↑0.5
    1522.4↑1.16
    12年12月
    12年12月
    1457.0 ↑0.5
    1523.2↑0.8
    13年1月
    13年1月
    1457.6 ↑0.6
    1524.0↑0.8
    13年2月
    13年2月
    1457.8 ↑0.2
    1523.72↓0.28
    13年3月
    13年3月
    1458.0 ↑0.2
    1524.36↑0.64
    13年4月
    13年4月
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32

     

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