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《2014年第四季度上海工业物业市场指数报告》摘要:
  • 产业结构的调整及市场对工业用地的拥趸,促使第四季度上海工业物业市场租金和售价小幅微升。第四季度上海工业物业租金较上季度上涨了1.26%;而在售价方面,第四季度上海工业物业出售均价较上个季度上涨了1.32%。工业用地用地的释放,从某种程度上也带动了市场对工业物业成熟载体需求的上涨。
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    2014年第四季度上海工业物业市场指数报告

    市场概况:

     
    根据中国物流与采购联合会、国家统计局服务业调查中心发布的数据显示,2014年12月份,中国制造业PMI为50.1%,比上月回落0.2个百分点;非制造业商务活动指数为54.1%,环比上升0.2个百分点。两个指数“一落一升”,反映当前我国各产业增速此消彼长和经济结构优化的态势。
     
    值得注意的是,中、小型企业PMI连续位于临界点以下,分别为48.7%和45.5%,表明中小型企业生产经营仍然面临不少困难。一些小企业反映资金紧张矛盾加剧、接单困难、产品价格上不去、效益差等问题。
     
    部分中小企业生产经营方面的困难影响着部分工业物业市场的繁荣,但是同时,上海在盘活工业用地,通过允许开发主体通过存量补地价方式使一部分工业用地转型为研发总部、商务办公、教育养老等类型土地。这在某些程度上刺激着上海工业物业市场的发展。对于工业地产来说,今年七月份开始,工业用地实行弹性年限政策后,企业对于工业用地拿地空前火热。总体来看,制造业企业的信心指数在上升。
     
    产业结构的调整及市场对工业用地的拥趸,促使第四季度上海工业物业市场租金和售价小幅微升。第四季度上海工业物业租金较上季度上涨了1.26%;而在售价方面,第四季度上海工业物业出售均价较上个季度上涨了1.32%。
     
    工业用地用地的释放,从某种程度上也带动了市场对工业物业成熟载体需求的上涨。从2012年开始,就有不少房地产企业和传统实体型企业开始进军产业地产行业。因此随着国内外资本不断进入产业地产领域,未来产业地产市场或将更加细分,进而推动上海产业地产的繁荣。
     
    根据上海招商网后台管理数据统计,2014年第四季度,上海工业物业市场整体需求数量与上季度相比,基本持平;但与去年同期市场需求对比来看,仍有差距。制造业环境虽然整体处于稳定向好态势,但许多企业尤其是小型企业甚至小微型企业,仍面临巨大的经营压力,熬不过冬天,只能被淘汰,这也是市场当下需求和市场预判趋势暂时有差别的重要原因。
     
     第四季度投资交易项目主要有:12月18日上午,比利时玛瑞斯3D打印中国公司正式成立并入驻国家文化产业示范基地——宝山科技园,3D打印是当今世界智能制造领域的最新成果,它在航空航天、医疗、工业机械、教育、文化创意和建筑等领域的创新应用,正在为产业经济的发展带来革命性影响;派丽集团于11月12日在上海闸北区市北高新技术园区设立派丽中国总部,法国派丽集团(PAREXGROUP)是一家为建筑行业提供特种干混砂浆技术方案的全球性化学建材企业。
     
    租售市场
     
    2014年,产业地产已经成为炙手可热的话题,行业发展进入活跃期。对于上海工业物业租售市场来说,租金和售价双双走高。第四季度上海工业物业租金较上季度上涨了1.26%;而在售价方面,第四季度上海工业物业出售均价较上个季度上涨了1.32%。
     
    从图1可以看出,上海第四季度工业物业郊区板块租金各区域相对稳定。自贸区对工业物业市场的影响持续发酵,企业对自贸区内及周边园区厂房需求热情仍然不减,不少企业不仅注册在自贸区,同时也会关注周边的物业租赁市场,近而带动了上海附近区域工业地产租金的上涨。青浦、嘉定、宝山、松江等区域租金水平基本持平,闵行仍处于郊区第二阶梯价格,租金价格仅次于浦东新区。
     
    从图3看,金山、奉贤售价基本处在板块低位,但近几年也有不断上涨态势,且最近几年上海工业土地出让的主力区域都在这几个地区,随着工业土地价格的不断上升,未来这些区域的工业物业售价也将水涨船高。
      
     
    图1.
      
     
    图2.
     
      
    图3.
     
     
    图4.
    需求市场
     
    根据上海招商网后台数据统计,2014年第四季度上海工业物业市场在需求数量上与上季度相比,基本持平。 
     
    第四季度,从上海各区域市场需求占比来看,需求远郊区域物业的市场份额较多,如金山本季度需求占比达到了14.29%,松江和青浦两区域的需求占比均达到了12.86% ;市场对宝山地区的需求仍然占很大比重,第四季度依然位列郊区板块之首,占比为18.57%,但与上季度相比略有下降;市场对浦东、闵行等老牌工业物业重地需求有所减弱,浦东地区本季度需求占比为10.00%,与上季度相比略有提升,但对比上半年仍然呈下降态势,市场对工业物业区域的选择格局正在发生变化。
     
    从图6可以看出,2014年第四季度,市场需求在物业面积选择上,仍然倾向小型的工业物业载体。其中市场对在1000㎡以下的小面积物业载体的需求比例为 43.66%,而1000-3000㎡面积的物业本季度需求占比为33.80%,与上季度相比,基本持平;12000平方米以上的超大体量物业需求比例为4.23%,近几个月超大型物业面积的需求一直处于强劲状态。从整体来看,市场主力需求偏向小面积的工业物业类型,可以充分看到企业对市场的谨慎扩张态度,以此看来,不同的企业对市场的走势判断有很大不同,总体来看,大型企业对市场信心指数较高,小企业对市场处于谨慎乐观态势。
     
    由于各区域的经济发展及产业导向布局相异,市场对上海郊区工业物业的体量需求有趋向性认识,如闵行和浦东偏小体量物业居多,而奉贤、金山等区域偏大体量物业。从市场对上海各区域工业物业需求面积的分布分析,3000㎡以下的小面积工业物业需求区域集中在浦东、嘉定、宝山等地方,而青浦、松江、奉贤等区域较吸引需求5000㎡以上的大型工业物业的企业。而在需求工业物业中,以厂房类物业为主要研究对象,需求多层厂房和对厂房类型没有太多要求的企业主要集中在宝山、闵行等近郊区域,企业多以轻工、生产型服务企业为主;而需求独门独院厂房或者必须是底层厂房的企业多数寻找区域集中在青浦、奉贤等区域。
     
     
     图5.
     
     图6
      
     
     图7.
     
     
    图8.
     
    投资建议
     
    未来伴随中国城镇化发展方式的转变与土地政策的日趋灵活,产业地产投资方向将愈发多元化,将从郊区新城开发向老城区城市更新转变,从工业土地向商业用地、科研用地、集体用地、划拨用地等多种类土地转变,从投资国内向投资海外园区转变。产业地产的商业模式在不断的变革中,因此有投资产业地产的企业或者个人可以从多方面关注。
     
    随着上海自由贸易试验区的扩围,陆家嘴金融片区、张江高科技片区和金桥开发片区纳入范围,为外商投资和服务业开放带来便利,长期来看利好浦东的物业投资。因此有投资倾向的个人或者投资机构可以关注浦东的相关物业。
     
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        IRE100指数以FDB2.0系统为技术支持,监测全市主要100个工业园片区的空置工业物业,以反映上海工业房地产租售市场的变化。
    4月份租售保持微涨
    出租指数
    出售指数
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32
    07年1月
    07年1月
    1090↑10
    1426↑6
    07年2月
    07年2月
    1100↑10
    1052↑10
    07年3月
    07年3月
    1120↑20
    1062↑10
    07年4月
    07年4月
    1144↑24
    1075↑13
    07年5月
    07年5月
    1160↑16
    1081↑6
    07年6月
    07年6月
    1166↑6
    1090↑9
    07年7月
    07年7月
    1172↑6
    1097↑4
    07年8月
    07年8月
    1178↑6
    1098↑4
    07年9月
    07年9月
    1200↑22
    1101↑3
    07年10月
    07年10月
    1202↑2
    1106↑5
    07年11月
    07年11月
    1205↑3
    1153↑47
    07年12月
    07年12月
    1200↓5
    1160↑7
    08年1月
    08年1月
    1180↓20
    1195↑35
    08年2月
    08年2月
    1192↑12
    1202↑7
    08年3月
    08年3月
    1241↑49
    1255↑53
    08年4月
    08年4月
    1357↑116
    1348↑93
    08年5月
    08年5月
    1338↓19
    1361↑13
    08年6月
    08年6月
    1344↑6
    1376↑15
    08年7月
    08年7月
    1352↑8
    1389↑13
    08年8月
    08年8月
    1342↓10
    1402↑13
    08年9月
    08年9月
    1342.2↑0.2
    1409↑7
    08年10月
    08年10月
    1342.6↑0.4
    1414.28↑5.28
    08年11月
    08年11月
    1349.2↑6.6
    1410.76↓3.52
    08年12月
    08年12月
    1341.1↓8.1
    1409.6↓1.16
    09年01月

    09年01月

    1332↓9.1
    1407.2↓2.4
    09年02月

    09年02月

    1326↓6
    1403.8↓3.4
    09年03月

    09年03月

    1314.4↓11.6
    1396.28↓7.52
    09年04月

    09年04月

    1308.6↓5.8
    1396.28↓0.16
    09年05月

    09年05月

    1302.8↓5.8
    1395.04↓1.08
    09年06月
    00

    09年06月

    1303.8↑1
    1395↓0.04
    231 09年07月
    321

    09年07月

    1304↑0.2
    1395.1↑0.1
    231 09年08月
    321

    09年08月

    1307.6↑3.6
    1395.3↑0.2
    231 09年09月
    321

    09年09月

    1309↑1.4
    1395.68↑0.38
    231 09年10月
    321

    09年10月

    1311.4↑2.4
    1395.14↓0.54
    231 09年11月
    321

    09年11月

    1315.2↑3.8
    1397.12↑1.98
    231 09年12月
    321

    09年12月

    1330.2↑15
    1401.1↑3.98
    231 10年1月
    321

    10年1月

    1334.4↑4.2
    1410.38↑9.28
    231 10年2月
    321

    10年2月

    1336.4↑2
    1414.23↑3.852
    231 10年3月
    321

    10年3月

    1331.2↓5
    1409.8↓4.39
    231 10年4月
    321

    10年4月

    1335.8↑5
    1423↑13.2
    231 10年5月
    321

    10年5月

    1329.1↓6
    1417.7↑6.2
    231 10年6月
    321

    10年6月

    1336.0↑7
    1420.96↑3.08
    10年7月
    10年7月
    1335.0↓1
    1419.5↓1.46
    10年8月
    10年8月
    1340.6↑5.6
    1418.64↓0.86
    10年9月
    10年9月
    1378.8↑38.2
    1425.12↑36.64
    10年10月
    10年10月
    1391.2↑12.4
    1461.76↑6.48
    10年11月
    10年11月
    1431.2↑41
    1475.49↑13.73
    10年12月
    10年12月
    1427.8↓3.4
    1484.17↑8.68
    11年1月
    11年1月
    1425.6↓2.2
    1487.41↑3.24
    11年2月
    11年2月
    1428.6↑3
    1491.04↑3.63
    11年3月
    11年3月
    1438.2↑10
    1492.78↑1.74
    11年4月
    11年4月
    1438.8↑0.6
    1494.03↑1.25
    11年5月
    11年5月
    1440.6↑1.8
    1495.6↑1.57
    11年6月
    11年6月
    1443.8↑3.2
    1497.3↑1.7
    11年7月
    11年7月
    1445.0↑1.2
    1500.76↑3.46
    11年8月
    11年8月
    1442.6↓2.4
    1504.52↑3.76
    11年9月
    11年9月
    1447.2↑4.6
    1509.28↑4.76
    11年10月
    11年10月
    1446.0↓0.8
    1512.52↑3.24
    11年11月
    11年11月
    1449.0↑3
    1513.22↑0.70
    11年12月
    11年11月
    1448.0↓1
    1514.28↑1.06
    12年1月
    12年1月
    1448 - 0
    1514.32↑0.04
    12年2月
    12年2月
    1450.2 ↑2.2
    1515.96↑1.64
    12年3月
    12年3月
    1452.0 ↑1.8
    1516.40↑0.44
    12年4月
    12年4月
    1454.6 ↑2.6
    1517.00↑0.60
    12年5月
    12年5月
    1455.4 ↑0.8
    1518.60↑1.60
    12年6月
    12年6月
    1453.6 ↓1.8
    1519.12↑0.52
    12年7月
    12年7月
    1454.6 ↑1.0
    1519.60↑0.48
    12年8月
    12年8月
    1455.0 ↑0.4
    1520.76↑1.16
    12年9月
    12年9月
    1455.6 ↑0.6
    1520.96↑0.20
    12年10月
    12年10月
    1456.0 ↑0.4
    1521.24↑0.0
    12年11月
    12年11月
    1456.5 ↑0.5
    1522.4↑1.16
    12年12月
    12年12月
    1457.0 ↑0.5
    1523.2↑0.8
    13年1月
    13年1月
    1457.6 ↑0.6
    1524.0↑0.8
    13年2月
    13年2月
    1457.8 ↑0.2
    1523.72↓0.28
    13年3月
    13年3月
    1458.0 ↑0.2
    1524.36↑0.64
    13年4月
    13年4月
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32

     

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