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《2014年第二季度上海工业物业市场指数报告》摘要:
  • 据上海招商网后台管理数据统计,2014年第二季度,上海工业物业市场整体需求数量环比增长4.5%,但与去年同期相比,大幅滑落24.3%。第二季度上海工业物业市场需求态势的回涨,刺激了上海工业物业市场的投资活跃,不少区域的厂房类物业空置率有所下降。
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    2014年第二季度上海工业物业市场指数报告

    市场概况:
     
    6月份中国制造业采购经理指数(PMI)为51.0%,比5月(50.8)上升0.2个百分点,高于去年同期0.9个百分点。PMI已连续4个月回升,特别是最近两月逆季节走势上扬,新订单指数上升明显,反映出稳增长的政策措施效应显现,需求改善,经济增长的稳定性增强。
     
    对比第一季度来看,企业经济活力有所增强。6月份,大型企业采购经理指数在50%以上保持稳中略升;中型企业采购经理指数回升到50%以上;小型企业采购经理指数虽未回升到50%以上,但走势基本稳定。在积极扶持企业发展的多种优惠政策作用下,企业整体生产经济形势稳中向好。
     
    制造业企业整体经济向好。对于其物业载体即工业物业市场来说,是一个利好消息。上海1-5月工业生产整体增长稳定,固定投资也在稳定增长,但增长幅度有所滑落。而就整个第二季度上海工业物业市场来看,市场需求虽有所增加,但需求的增长幅度在逐步下滑。
     
    据上海招商网后台管理数据统计,2014年第二季度,上海工业物业市场整体需求数量环比增长4.5%,但与去年同期相比,大幅滑落24.3%。宏观经济环境虽然整体处于稳定向好态势,但许多企业尤其是小企业在经济环境不太明朗的情况下,会尽可能保持稳定不扩张以此来减少可能面临的风险,这也是市场需求没有那么强劲的主要原因。
     
    第二季度上海工业物业市场需求态势的回涨,刺激了上海工业物业市场的投资活跃,不少区域的厂房类物业空置率有所下降。从影响上海工业物业市场供应的上海土地出让来看,2014年上半年上海工业土地一级市场挂牌出让工业地块仅40幅,总供应面积为138.10公顷,与去年同期相比,工业土地供应锐减。可以预料到,未来上海工业物业市场的供应增长幅度会越来越小。
     
    宏观经济环境的总体乐观趋好及市场的低空置率,促使上海工业物业市场租金和售价双双走高。第二季度上海工业物业租金较上季度上涨了1.56%;而在售价方面,第二季度上海工业物业出售均价较上个季度上涨了1.68%。
     
    第二季度投资交易项目主要有:4月25日上午,金山工业区与臼井汽车零部件(上海)有限公司举行签约仪式,此次投资项目总用地约23亩,达产后预计年利税可达1500万以上;  5月30日,奥斯龙集团中国产品开发与测试中心在漕河泾开发区浦江高科技园落成,上海产品开发与测试中心总建筑面积约3000平方米。
     
     
    租售市场
     
    第二季度工业物业市场供需仍不平衡,但整体市场保持是增长态势,对于上海工业物业租售市场来说,租金和售价双双走高。第二季度上海工业物业租金较上季度上涨了1.56%;而在售价方面,第二季度上海工业物业出售均价较上个季度上涨了1.68%。
     
     
    从图1可以看出,2014年上海第二季度工业物业郊区板块租金各区域相对稳定。由于自贸区对工业物业市场的影响还在发酵,企业对自贸区内及周边园区厂房需求热情仍然不减,近而带动了上海附近区域厂房租金的上涨。
     
    青浦、嘉定、宝山、原南汇等区域租金水平基本持平,松江相对这四个区域来说租金水平略高;从图3看,青浦、金山、奉贤售价基本处在板块低位,但近几年也有不断上涨态势,且最近几年上海工业土地出让的主力区域都在这三个地区,随着工业土地价格的不断上升,未来这些区域的工业物业售价也将水涨船高。
     
     
    图1.
     
     
    图2.
     
     
    图3.
     
    图4.
    需求市场
     
     
    根据上海招商网后台数据统计,2014年第二季度上海工业物业市场在需求数量上与上季度相比,环比增加了4.5%,小幅上涨。
     
    上海各郊县对工业物业需求占比的分布在不同的季度会略有不同,但从整体来看,由于区域的经济发展及产业导向布局相异,市场对上海不同郊县的需求在大的范围内看较稳定。从2014第二季度市场数据对比一季度,可以看到,市场上对宝山地区的需求明显增多,在整个市场的需求占比从10.53%上升至16.16%,成为上海郊县中需求占比最多的区域,市场对市区的工业物业需求有所增强,2014年第二季度市场上对市中心区域工业物业的需求占比为10.10%。市场的这种变化和区域物业的价格因素有直接关系。
     
    从图6可以看出,2014年第二季度,市场需求向在1000㎡以下的小面积物业类型倾斜,所占比例首次超过了1000-3000㎡的物业类型,市场需求比例为40.21%,而1000-3000㎡面积的物业本季度需求占比为37.11%,市场对中小型面积主力需求转为小面积物业为市场需求主力,可以充分看到企业对市场的谨慎扩张态度,以此看来,政府对企业的优惠扶持还需加大,以来刺激经济增长。本季度市场上对中大型面积的物业需求比例在下降,尽管一些大型企业在保持稳定增长扩张态势,但是多数企业对扩张保持观望态势。
     
    从市场对上海各区域工业物业需求面积的分布分析,3000㎡以下的小面积工业物业需求区域集中在浦东、嘉定、宝山等地方,而青浦、松江、奉贤等区域较吸引需求5000㎡以上的大型工业物业的企业。而在需求工业物业中,以厂房类物业为主要研究对象,需求多层厂房和对厂房类型没有太多要求的企业主要集中在宝山、闵行等近郊区域,企业多以轻工、生产型服务企业为主;而需求独门独院厂房或者必须是底层厂房的企业多数寻找区域集中在青浦、奉贤等区域。
     
     
     图5.
     图6
     
     图7.
     
    图8.

    投资建议
     
    相比较传统的工业地产来说,现代的产业地产更向综合型及专业地产方向发展。2013年10月国务院发布了《关于促进健康服务业发展的若干意见》,此次《意见》将鼓励投资医疗服务和医疗机构的内容细化,并且首次提出了“健康服务业”的概念。因此与健康服务业相关的医疗地产也进入了地产开发商的视界。医疗地产可以和养老、休闲、养生等开发商产品良好结合,这为地产商运作提供更大的机会。目前已有不少开发商开始涉及医疗地产领域。预计未来,医疗地产将会成为未来产业地产竞争的一块大蛋糕。
     
    中国电子商务呈现强劲增长势头。2017年,中国将成为全球第二大B2C电子商务市场,仅次于美国;到2020年将达到1万亿美元规模。它推动了零售商对物流配送空间的需求。可以预见,未来对仓储类物业的市场需求量将激增,而现阶段,在中国物流市场,大部分停留在传统的仓储运输阶段,市场急需现代化的物流物业模式来回应。
     
     
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        IRE100指数以FDB2.0系统为技术支持,监测全市主要100个工业园片区的空置工业物业,以反映上海工业房地产租售市场的变化。
    4月份租售保持微涨
    出租指数
    出售指数
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32
    07年1月
    07年1月
    1090↑10
    1426↑6
    07年2月
    07年2月
    1100↑10
    1052↑10
    07年3月
    07年3月
    1120↑20
    1062↑10
    07年4月
    07年4月
    1144↑24
    1075↑13
    07年5月
    07年5月
    1160↑16
    1081↑6
    07年6月
    07年6月
    1166↑6
    1090↑9
    07年7月
    07年7月
    1172↑6
    1097↑4
    07年8月
    07年8月
    1178↑6
    1098↑4
    07年9月
    07年9月
    1200↑22
    1101↑3
    07年10月
    07年10月
    1202↑2
    1106↑5
    07年11月
    07年11月
    1205↑3
    1153↑47
    07年12月
    07年12月
    1200↓5
    1160↑7
    08年1月
    08年1月
    1180↓20
    1195↑35
    08年2月
    08年2月
    1192↑12
    1202↑7
    08年3月
    08年3月
    1241↑49
    1255↑53
    08年4月
    08年4月
    1357↑116
    1348↑93
    08年5月
    08年5月
    1338↓19
    1361↑13
    08年6月
    08年6月
    1344↑6
    1376↑15
    08年7月
    08年7月
    1352↑8
    1389↑13
    08年8月
    08年8月
    1342↓10
    1402↑13
    08年9月
    08年9月
    1342.2↑0.2
    1409↑7
    08年10月
    08年10月
    1342.6↑0.4
    1414.28↑5.28
    08年11月
    08年11月
    1349.2↑6.6
    1410.76↓3.52
    08年12月
    08年12月
    1341.1↓8.1
    1409.6↓1.16
    09年01月

    09年01月

    1332↓9.1
    1407.2↓2.4
    09年02月

    09年02月

    1326↓6
    1403.8↓3.4
    09年03月

    09年03月

    1314.4↓11.6
    1396.28↓7.52
    09年04月

    09年04月

    1308.6↓5.8
    1396.28↓0.16
    09年05月

    09年05月

    1302.8↓5.8
    1395.04↓1.08
    09年06月
    00

    09年06月

    1303.8↑1
    1395↓0.04
    231 09年07月
    321

    09年07月

    1304↑0.2
    1395.1↑0.1
    231 09年08月
    321

    09年08月

    1307.6↑3.6
    1395.3↑0.2
    231 09年09月
    321

    09年09月

    1309↑1.4
    1395.68↑0.38
    231 09年10月
    321

    09年10月

    1311.4↑2.4
    1395.14↓0.54
    231 09年11月
    321

    09年11月

    1315.2↑3.8
    1397.12↑1.98
    231 09年12月
    321

    09年12月

    1330.2↑15
    1401.1↑3.98
    231 10年1月
    321

    10年1月

    1334.4↑4.2
    1410.38↑9.28
    231 10年2月
    321

    10年2月

    1336.4↑2
    1414.23↑3.852
    231 10年3月
    321

    10年3月

    1331.2↓5
    1409.8↓4.39
    231 10年4月
    321

    10年4月

    1335.8↑5
    1423↑13.2
    231 10年5月
    321

    10年5月

    1329.1↓6
    1417.7↑6.2
    231 10年6月
    321

    10年6月

    1336.0↑7
    1420.96↑3.08
    10年7月
    10年7月
    1335.0↓1
    1419.5↓1.46
    10年8月
    10年8月
    1340.6↑5.6
    1418.64↓0.86
    10年9月
    10年9月
    1378.8↑38.2
    1425.12↑36.64
    10年10月
    10年10月
    1391.2↑12.4
    1461.76↑6.48
    10年11月
    10年11月
    1431.2↑41
    1475.49↑13.73
    10年12月
    10年12月
    1427.8↓3.4
    1484.17↑8.68
    11年1月
    11年1月
    1425.6↓2.2
    1487.41↑3.24
    11年2月
    11年2月
    1428.6↑3
    1491.04↑3.63
    11年3月
    11年3月
    1438.2↑10
    1492.78↑1.74
    11年4月
    11年4月
    1438.8↑0.6
    1494.03↑1.25
    11年5月
    11年5月
    1440.6↑1.8
    1495.6↑1.57
    11年6月
    11年6月
    1443.8↑3.2
    1497.3↑1.7
    11年7月
    11年7月
    1445.0↑1.2
    1500.76↑3.46
    11年8月
    11年8月
    1442.6↓2.4
    1504.52↑3.76
    11年9月
    11年9月
    1447.2↑4.6
    1509.28↑4.76
    11年10月
    11年10月
    1446.0↓0.8
    1512.52↑3.24
    11年11月
    11年11月
    1449.0↑3
    1513.22↑0.70
    11年12月
    11年11月
    1448.0↓1
    1514.28↑1.06
    12年1月
    12年1月
    1448 - 0
    1514.32↑0.04
    12年2月
    12年2月
    1450.2 ↑2.2
    1515.96↑1.64
    12年3月
    12年3月
    1452.0 ↑1.8
    1516.40↑0.44
    12年4月
    12年4月
    1454.6 ↑2.6
    1517.00↑0.60
    12年5月
    12年5月
    1455.4 ↑0.8
    1518.60↑1.60
    12年6月
    12年6月
    1453.6 ↓1.8
    1519.12↑0.52
    12年7月
    12年7月
    1454.6 ↑1.0
    1519.60↑0.48
    12年8月
    12年8月
    1455.0 ↑0.4
    1520.76↑1.16
    12年9月
    12年9月
    1455.6 ↑0.6
    1520.96↑0.20
    12年10月
    12年10月
    1456.0 ↑0.4
    1521.24↑0.0
    12年11月
    12年11月
    1456.5 ↑0.5
    1522.4↑1.16
    12年12月
    12年12月
    1457.0 ↑0.5
    1523.2↑0.8
    13年1月
    13年1月
    1457.6 ↑0.6
    1524.0↑0.8
    13年2月
    13年2月
    1457.8 ↑0.2
    1523.72↓0.28
    13年3月
    13年3月
    1458.0 ↑0.2
    1524.36↑0.64
    13年4月
    13年4月
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32

     

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