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《2014年第一季度上海工业物业市场指数报告》摘要:
  • 2014年第一季度在上海工业物业市场中,市场整体需求数量与上季度相比,减少了29.8%。第一季度上海工业物业市场需求的减弱,在一定程度上缓解工业物业市场长久以来供求不平衡的局面。但市场仍处于供不应求的态势,不少区域的厂房类物业空置率不超过5%。
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    2014年第一季度上海工业物业市场指数报告

    市场概况:
     
    2014年3月,中国制造业采购经理指数(PMI)为50.3%,比上月微升0.1个百分点,这是是自去年11月份后首次回升,预示我国制造业总体平稳向好。但分企业规模看,中型企业和小型企业的采购经理指数连续三个月都位于临界点以下,中小型企业的发展仍需要长期观察,但是小型企业的3月份PMI为49.3%,比上月回升0.4个百分点。说明虽然扩张活动在减少,但对未来的预期仍是乐观的。
     
    制造业企业的经济回暖及趋稳态势直接影响着工业物业市场的繁荣。虽然PMI是一个全国性的数据,但采样点是来自于全国各地区也包括上海,因此也间接反映了上海制造业的景气度。中小型制造企业的扩张减少,对上海工业物业市场产生的影响来说,就是需求的直接减少。
     
    2014年第一季度在上海工业物业市场中,市场整体需求数量与上季度相比,减少了29.8%。需求数量的减少,中小型制造企业的扩张活动减少只是因素之一;也有不少制造型企业在转型当中,对于工业物业类市场需求暂时没那么迫切,这也是令市场需求量减少的其中一个重要的因素。
     
    第一季度上海工业物业市场需求的减弱,在一定程度上缓解工业物业市场长久以来供求不平衡的局面。但市场仍处于供不应求的态势,不少区域的厂房类物业空置率不超过5%。从影响上海工业物业市场供应的上海土地出让来看,第一季度上海工业土地一级市场总出让面积仅为121.58公顷,而2013年的第一季度工业土地一级市场总出让面积为302.84公顷。可以预料到,未来上海工业物业市场的供应增长幅度会减弱。
     
    宏观经济环境的总体乐观趋好及市场的低空置率,促使第一季度上海工业物业市场租金和售价双双走高。第一季度上海工业物业租金较上季度上涨了2.77%;而在售价方面,第一季度上海工业物业出售均价较上个季度上涨了1.67%。
     
    第一季度投资交易项目主要有:3月底,跨国企业伊士曼化工公司中国区总部正式在上海张江高科技园区落成;2月13日,海德曼董事长高长泉与临港奉贤公司签属了临港奉贤智造园二期厂房的预租合同,将把海德曼最高端的产品线引入园区;1月,柯惠医疗中国研发中心与浦江公司签约,再度出资购买浦江科技广场3号楼近2000平米的房屋,并追加投资扩大研发中心规模。
     

    租售市场
     
    第一季度工业物业市场供需仍不平衡,但整体市场保持是增长态势,对于上海工业物业租售市场来说,租金和售价双双走高。第一季度上海工业物业租金较上季度上涨了2.77%;而在售价方面,第一季度上海工业物业出售均价较上个季度上涨了1.67%。
     
    从图1可以看出,2014年上海第一季度工业物业郊区板块租金各区域相对稳定。由于自贸区对工业物业市场的影响还在发酵,企业对自贸区内及周边园区厂房需求热情仍然不减,近而带动了上海附近区域厂房租金的上涨。浦东新区工业物业租金一季度平均上涨了6.45%,达到1.32元/平方米/天。
     
    青浦、嘉定、宝山、原南汇等区域租金水平基本持平,松江相对这四个区域来说租金水平略高;从图3看,青浦、金山、奉贤售价基本处在板块低位,但近几年也有不断上涨态势,且最近几年上海工业土地出让的主力区域都在这三个地区,随着工业土地价格的不断上升,未来这些区域的工业物业售价也将水涨船高。
     
     
    图1.
     
     
    图2.
     
     
    图3.
     
     
    图4.
     
    需求市场
     
    根据上海招商网后台数据统计,2014年第一季度上海工业物业市场在需求数量上与上季度相比,由于受春节等季节性因素影响,在整体数量上略有减少。
     
    上海各郊县对工业物业需求占比的分布在不同的季度会略有不同,但从整体来看,由于区域的经济发展及产业导向布局相异,市场对上海不同郊县的需求在大的范围内看其实变化不大。从2014第一季度市场数据对比上年最后一季度的数据,可以看到,市场上对奉贤地区的需求明显增多,在整个市场的需求占比从6.74%跃升至13.53%,而与奉贤的大幅上升相反的是,市场对市区的工业物业需求相对减少,2014年第一季度市场上对市区工业物业的需求占比仅为3.76%。市场的这种变化和区域物业的价格因素有直接关系。
     
    从图6可以看出,2014年第一季度,市场主力需求仍集中在1000㎡—3000㎡面积的物业类型,市场需求比例为42.37%;本季度市场上需求1000平米以下物业的比例增多,市场比例为19.49%;对于谨慎性企业来说,更多的选择需求还是在1000平米以下,会集中在500平米面积的物业范围内筛选。第一季度10000平米以上的大面积工业物业市场需求也可谓强劲,市场比例上升为11.02%。
     
    从市场对上海各区域工业物业需求面积的分布分析,3000㎡以下的小面积工业物业需求区域集中在浦东、嘉定、宝山等地方,而青浦、松江、奉贤等区域较吸引需求5000㎡以上的大型工业物业的企业。而在需求工业物业中,以厂房类物业为主要研究对象,需求多层厂房和对厂房类型没有太多要求的企业主要集中在宝山、闵行等近郊区域,企业多以轻工、生产型服务企业为主;而需求独门独院厂房或者必须是底层厂房的企业多数寻找区域集中在青浦、奉贤等区域。
     
    图5.
     
     
    图6.
     
     
    图7.
     
    图8.
     
    投资建议
     
    中国电子商务呈现强劲增长势头。2017年,中国将成为全球第二大B2C电子商务市场,仅次于美国;到2020年将达到1万亿美元规模。它推动了零售商对物流配送空间的需求。可以预见,未来对仓储类物业的市场需求量将激增,而现阶段,在中国物流市场,大部分停留在传统的仓储运输阶段,市场急需现代化的物流物业模式来回应。
     
    二月底上海市政府印发关于进一步缩紧工业用地的初步意见,其中最重要的是将土地使用期限由50年缩短至20年。工业用地的弹性期限影响着市场的物业开发,未来或将更集中于产能高、收益期短的物业类型,如研发总部办公、综合体等。
     
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        IRE100指数以FDB2.0系统为技术支持,监测全市主要100个工业园片区的空置工业物业,以反映上海工业房地产租售市场的变化。
    4月份租售保持微涨
    出租指数
    出售指数
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32
    07年1月
    07年1月
    1090↑10
    1426↑6
    07年2月
    07年2月
    1100↑10
    1052↑10
    07年3月
    07年3月
    1120↑20
    1062↑10
    07年4月
    07年4月
    1144↑24
    1075↑13
    07年5月
    07年5月
    1160↑16
    1081↑6
    07年6月
    07年6月
    1166↑6
    1090↑9
    07年7月
    07年7月
    1172↑6
    1097↑4
    07年8月
    07年8月
    1178↑6
    1098↑4
    07年9月
    07年9月
    1200↑22
    1101↑3
    07年10月
    07年10月
    1202↑2
    1106↑5
    07年11月
    07年11月
    1205↑3
    1153↑47
    07年12月
    07年12月
    1200↓5
    1160↑7
    08年1月
    08年1月
    1180↓20
    1195↑35
    08年2月
    08年2月
    1192↑12
    1202↑7
    08年3月
    08年3月
    1241↑49
    1255↑53
    08年4月
    08年4月
    1357↑116
    1348↑93
    08年5月
    08年5月
    1338↓19
    1361↑13
    08年6月
    08年6月
    1344↑6
    1376↑15
    08年7月
    08年7月
    1352↑8
    1389↑13
    08年8月
    08年8月
    1342↓10
    1402↑13
    08年9月
    08年9月
    1342.2↑0.2
    1409↑7
    08年10月
    08年10月
    1342.6↑0.4
    1414.28↑5.28
    08年11月
    08年11月
    1349.2↑6.6
    1410.76↓3.52
    08年12月
    08年12月
    1341.1↓8.1
    1409.6↓1.16
    09年01月

    09年01月

    1332↓9.1
    1407.2↓2.4
    09年02月

    09年02月

    1326↓6
    1403.8↓3.4
    09年03月

    09年03月

    1314.4↓11.6
    1396.28↓7.52
    09年04月

    09年04月

    1308.6↓5.8
    1396.28↓0.16
    09年05月

    09年05月

    1302.8↓5.8
    1395.04↓1.08
    09年06月
    00

    09年06月

    1303.8↑1
    1395↓0.04
    231 09年07月
    321

    09年07月

    1304↑0.2
    1395.1↑0.1
    231 09年08月
    321

    09年08月

    1307.6↑3.6
    1395.3↑0.2
    231 09年09月
    321

    09年09月

    1309↑1.4
    1395.68↑0.38
    231 09年10月
    321

    09年10月

    1311.4↑2.4
    1395.14↓0.54
    231 09年11月
    321

    09年11月

    1315.2↑3.8
    1397.12↑1.98
    231 09年12月
    321

    09年12月

    1330.2↑15
    1401.1↑3.98
    231 10年1月
    321

    10年1月

    1334.4↑4.2
    1410.38↑9.28
    231 10年2月
    321

    10年2月

    1336.4↑2
    1414.23↑3.852
    231 10年3月
    321

    10年3月

    1331.2↓5
    1409.8↓4.39
    231 10年4月
    321

    10年4月

    1335.8↑5
    1423↑13.2
    231 10年5月
    321

    10年5月

    1329.1↓6
    1417.7↑6.2
    231 10年6月
    321

    10年6月

    1336.0↑7
    1420.96↑3.08
    10年7月
    10年7月
    1335.0↓1
    1419.5↓1.46
    10年8月
    10年8月
    1340.6↑5.6
    1418.64↓0.86
    10年9月
    10年9月
    1378.8↑38.2
    1425.12↑36.64
    10年10月
    10年10月
    1391.2↑12.4
    1461.76↑6.48
    10年11月
    10年11月
    1431.2↑41
    1475.49↑13.73
    10年12月
    10年12月
    1427.8↓3.4
    1484.17↑8.68
    11年1月
    11年1月
    1425.6↓2.2
    1487.41↑3.24
    11年2月
    11年2月
    1428.6↑3
    1491.04↑3.63
    11年3月
    11年3月
    1438.2↑10
    1492.78↑1.74
    11年4月
    11年4月
    1438.8↑0.6
    1494.03↑1.25
    11年5月
    11年5月
    1440.6↑1.8
    1495.6↑1.57
    11年6月
    11年6月
    1443.8↑3.2
    1497.3↑1.7
    11年7月
    11年7月
    1445.0↑1.2
    1500.76↑3.46
    11年8月
    11年8月
    1442.6↓2.4
    1504.52↑3.76
    11年9月
    11年9月
    1447.2↑4.6
    1509.28↑4.76
    11年10月
    11年10月
    1446.0↓0.8
    1512.52↑3.24
    11年11月
    11年11月
    1449.0↑3
    1513.22↑0.70
    11年12月
    11年11月
    1448.0↓1
    1514.28↑1.06
    12年1月
    12年1月
    1448 - 0
    1514.32↑0.04
    12年2月
    12年2月
    1450.2 ↑2.2
    1515.96↑1.64
    12年3月
    12年3月
    1452.0 ↑1.8
    1516.40↑0.44
    12年4月
    12年4月
    1454.6 ↑2.6
    1517.00↑0.60
    12年5月
    12年5月
    1455.4 ↑0.8
    1518.60↑1.60
    12年6月
    12年6月
    1453.6 ↓1.8
    1519.12↑0.52
    12年7月
    12年7月
    1454.6 ↑1.0
    1519.60↑0.48
    12年8月
    12年8月
    1455.0 ↑0.4
    1520.76↑1.16
    12年9月
    12年9月
    1455.6 ↑0.6
    1520.96↑0.20
    12年10月
    12年10月
    1456.0 ↑0.4
    1521.24↑0.0
    12年11月
    12年11月
    1456.5 ↑0.5
    1522.4↑1.16
    12年12月
    12年12月
    1457.0 ↑0.5
    1523.2↑0.8
    13年1月
    13年1月
    1457.6 ↑0.6
    1524.0↑0.8
    13年2月
    13年2月
    1457.8 ↑0.2
    1523.72↓0.28
    13年3月
    13年3月
    1458.0 ↑0.2
    1524.36↑0.64
    13年4月
    13年4月
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32

     

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