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《2013年上海工业物业市场全年回顾》摘要:
  • 全国制造业及上海工业经济的稳步增长,也促进了上海工业物业市场的繁荣发展。2013年度上海整个工业物业市场租金走势和售价走势仍呈上行态势,全年上海市工业物业市场平均租金为0.669元/平方米/天,平均售价为3355.08元/平方米。住宅市场的投资获利空间不断收窄的大背景下,越来越多的开发商开始将目光投向产业地产。2013年上海自由贸易试验区的获批也为产业地产带来新的利好因素。
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    2013年上海工业物业市场全年回顾

     市场概况

     
        据国家统计局、中国物流与采购联合会发布的数据显示,2013年全年,我国制造业PMI指数均在50%以上,虽然12月该指数小幅回落,但我国制造业PMI已经连续15个月位于扩张区间。我国制造业PMI整体出现企稳回暖的态势,预计2014年制造业复苏进程仍将持续。上海2013年全年工业经济稳步增长,预计全年工业增加值增长6%以上。全年工业投资中战略性新兴产业投资占工业投资比重约40%,技术改造投资占工业投资比重约56%。
     
        全国制造业及上海工业经济的稳步增长,也促进了上海工业物业市场的繁荣发展。2013年度上海整个工业物业市场租金走势和售价走势仍呈上行态势,全年上海市工业物业市场平均租金为0.669元/平方米/天,平均售价为3355.08元/平方米。在住宅用地价格高涨“地王”频现,开发商拿地成本水涨船高,以及住宅市场的投资获利空间不断收窄的大背景下,越来越多的开发商开始将目光投向产业地产。
     
        2013年上海自由贸易试验区的获批也为产业地产带来新的利好因素。物流园区、港口、临空产业园区等产业地产项目的开发在此过程中不断收益,工业用地由此而成为香饽饽,无论是拿地价格还是办公成本都在不断上升;10月份,上海自贸区的第一幅工业用地,挂牌金额为1.2亿元,经过81轮次报价,最终以2.3亿元成交,项目溢价率为91.67%;而办公租赁价格更是在不到半年的时间内涨幅高达4.5倍。
     
        2013年的投资交易市场也是持续活跃,主要的交易项目有:8月30日,希捷全球分拨中心在浦东机场综合保税区启动,这也是正式获批自由贸易试验区后,浦东机场综合保税区首个启动运营的分拨中心项目;7月份,上海临港普洛斯国际物流发展有限公司与华晨宝马汽车有限公司签订协议,为宝马开发其在华最大的配送中心。总面积达75,000平方米;11月份,苏宁云商位于上海奉贤工业区的第四代物流基地举行奠基,总投资额共11亿元,项目总占地超过25万平方米。
     
        尽管无论是电商自建物流基地还是专业物流地产商都在提供仓储类物业,增加市场供应,但是目前上海仓储仓库仍是供不应求状态。2013年中国电子商务市场交易规模9.9万亿元,同比增长21.3%,预计2013年全年,网购交易额占社会消费品零售总额的比重将达到7.8%。互联网经济的繁荣推高了市场对仓储物流物业的需求,可以预见,2014年仓储类物业在市场上仍然非常抢手且紧俏。
     
    租售市场
     
        由图2和图4可以看出,2013年度上海整个工业物业市场租金走势和售价走势仍呈上行态势。全年上海市工业物业市场平均租金为0.669元/平方米/天,平均售价为3355.08元/平方米。与2012年相比,在工业物业市场,无论是售价还是租金,同比增长幅度都在上升。但是租金的同比增长幅度相对较大,这是因为租赁相对于购买较为灵活,且不属于投资类物业,所以市场波动幅度相对较大。
     
        外部经济环境的利好,如美国经济的复苏和欧债危机的化解控制,都为国内企业的发展提供了逐步乐观的外部环境。而国内经济的稳定增长,也使得企业对未来的投资或者扩张都更为理性。产业地产的盈利时代已经来临,工业物业市场仍处在供不应求的状态尤其以仓储类物业缺口较大,未来高端物流地产商或会涌入上海市场。
     
     
    图1.
     
    图2.
     
    图3.
     
     
    图4.
     
    需求市场
     
        根据上海招商网工业房地产测评研究中心对上海招商网后台2013年上海市工业物业需求信息的统计分析得出:2013年度上海工业物业整个市场对厂房类物业需求有所减弱;但随着网络购物与传统零售业的活跃,仓储类物业的市场需求却依然强劲。
     
        区域需求方面:从图5可以看出,2013年上海市工业物业市场整体需求在区域范围内越来越趋向均衡,除崇明和市区占比较少外,其他区域基本维持在10%上下。其中,原浦东地区仍是企业选择的热门区域,全年占比略高,为14.32%。;嘉定和松江地区紧随其后,占比分别为13.44%和11.34%。而近郊区域中的宝山和闵行地区也是企业选择工业物业时的热门区域,但是随着这两个区域内工业物业存量的减少,更多的企业将目光投向了奉贤、金山等地。 
     
        面积需求方面:由图6可以看出,2013年市场对上海工业物业的需求面积依然以小面积物业为主,市场对3000平方米以下物业的需求占到总需求量的64.83%,其中 1000-3000平方米的物业需求占比为45.10%,相比较2012年,同比上升了7.21%,随着国内经济增速呈现缓慢但稳定的态势,全年度企业对市场乐观稳定看好,因此 1000-5000平方米范围的工业物业面积需求都有所增长;同时,由图7可以看出,市场对闵行、市区和原浦东新区的需求面积集中在3000平米以下小面积物业,而市场对奉贤,嘉定,松江等区域的需求面积以3000平米—8000平米的中大型面积工业物业为主,这主要受制于不同区域内的租金差别及市场不同类型物业的供应。
     
        行业需求方面:由图8可以看到,对上海市工业物业市场的行业需求类型分析,生产型企业仍是工业物业市场的主力消费客户,在2013年对工业物业需求较多的集中在仓储类企业或者企业中有仓储业务的,随着网络购物及B2C甚至C2C业务类型的增多,未来仓储类型工业物业或将占据工业物业类型的主力市场。而在其他行业类型中,食品生产加工、轻纺服装、电子信息制造业等这些轻工行业的企业对工业物业需求较多,也可以看出,这些企业的对市场的减少或扩张也比较灵活。
    图5.
     
    图6.
     
    图7.
     
    图8.
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        IRE100指数以FDB2.0系统为技术支持,监测全市主要100个工业园片区的空置工业物业,以反映上海工业房地产租售市场的变化。
    4月份租售保持微涨
    出租指数
    出售指数
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32
    07年1月
    07年1月
    1090↑10
    1426↑6
    07年2月
    07年2月
    1100↑10
    1052↑10
    07年3月
    07年3月
    1120↑20
    1062↑10
    07年4月
    07年4月
    1144↑24
    1075↑13
    07年5月
    07年5月
    1160↑16
    1081↑6
    07年6月
    07年6月
    1166↑6
    1090↑9
    07年7月
    07年7月
    1172↑6
    1097↑4
    07年8月
    07年8月
    1178↑6
    1098↑4
    07年9月
    07年9月
    1200↑22
    1101↑3
    07年10月
    07年10月
    1202↑2
    1106↑5
    07年11月
    07年11月
    1205↑3
    1153↑47
    07年12月
    07年12月
    1200↓5
    1160↑7
    08年1月
    08年1月
    1180↓20
    1195↑35
    08年2月
    08年2月
    1192↑12
    1202↑7
    08年3月
    08年3月
    1241↑49
    1255↑53
    08年4月
    08年4月
    1357↑116
    1348↑93
    08年5月
    08年5月
    1338↓19
    1361↑13
    08年6月
    08年6月
    1344↑6
    1376↑15
    08年7月
    08年7月
    1352↑8
    1389↑13
    08年8月
    08年8月
    1342↓10
    1402↑13
    08年9月
    08年9月
    1342.2↑0.2
    1409↑7
    08年10月
    08年10月
    1342.6↑0.4
    1414.28↑5.28
    08年11月
    08年11月
    1349.2↑6.6
    1410.76↓3.52
    08年12月
    08年12月
    1341.1↓8.1
    1409.6↓1.16
    09年01月

    09年01月

    1332↓9.1
    1407.2↓2.4
    09年02月

    09年02月

    1326↓6
    1403.8↓3.4
    09年03月

    09年03月

    1314.4↓11.6
    1396.28↓7.52
    09年04月

    09年04月

    1308.6↓5.8
    1396.28↓0.16
    09年05月

    09年05月

    1302.8↓5.8
    1395.04↓1.08
    09年06月
    00

    09年06月

    1303.8↑1
    1395↓0.04
    231 09年07月
    321

    09年07月

    1304↑0.2
    1395.1↑0.1
    231 09年08月
    321

    09年08月

    1307.6↑3.6
    1395.3↑0.2
    231 09年09月
    321

    09年09月

    1309↑1.4
    1395.68↑0.38
    231 09年10月
    321

    09年10月

    1311.4↑2.4
    1395.14↓0.54
    231 09年11月
    321

    09年11月

    1315.2↑3.8
    1397.12↑1.98
    231 09年12月
    321

    09年12月

    1330.2↑15
    1401.1↑3.98
    231 10年1月
    321

    10年1月

    1334.4↑4.2
    1410.38↑9.28
    231 10年2月
    321

    10年2月

    1336.4↑2
    1414.23↑3.852
    231 10年3月
    321

    10年3月

    1331.2↓5
    1409.8↓4.39
    231 10年4月
    321

    10年4月

    1335.8↑5
    1423↑13.2
    231 10年5月
    321

    10年5月

    1329.1↓6
    1417.7↑6.2
    231 10年6月
    321

    10年6月

    1336.0↑7
    1420.96↑3.08
    10年7月
    10年7月
    1335.0↓1
    1419.5↓1.46
    10年8月
    10年8月
    1340.6↑5.6
    1418.64↓0.86
    10年9月
    10年9月
    1378.8↑38.2
    1425.12↑36.64
    10年10月
    10年10月
    1391.2↑12.4
    1461.76↑6.48
    10年11月
    10年11月
    1431.2↑41
    1475.49↑13.73
    10年12月
    10年12月
    1427.8↓3.4
    1484.17↑8.68
    11年1月
    11年1月
    1425.6↓2.2
    1487.41↑3.24
    11年2月
    11年2月
    1428.6↑3
    1491.04↑3.63
    11年3月
    11年3月
    1438.2↑10
    1492.78↑1.74
    11年4月
    11年4月
    1438.8↑0.6
    1494.03↑1.25
    11年5月
    11年5月
    1440.6↑1.8
    1495.6↑1.57
    11年6月
    11年6月
    1443.8↑3.2
    1497.3↑1.7
    11年7月
    11年7月
    1445.0↑1.2
    1500.76↑3.46
    11年8月
    11年8月
    1442.6↓2.4
    1504.52↑3.76
    11年9月
    11年9月
    1447.2↑4.6
    1509.28↑4.76
    11年10月
    11年10月
    1446.0↓0.8
    1512.52↑3.24
    11年11月
    11年11月
    1449.0↑3
    1513.22↑0.70
    11年12月
    11年11月
    1448.0↓1
    1514.28↑1.06
    12年1月
    12年1月
    1448 - 0
    1514.32↑0.04
    12年2月
    12年2月
    1450.2 ↑2.2
    1515.96↑1.64
    12年3月
    12年3月
    1452.0 ↑1.8
    1516.40↑0.44
    12年4月
    12年4月
    1454.6 ↑2.6
    1517.00↑0.60
    12年5月
    12年5月
    1455.4 ↑0.8
    1518.60↑1.60
    12年6月
    12年6月
    1453.6 ↓1.8
    1519.12↑0.52
    12年7月
    12年7月
    1454.6 ↑1.0
    1519.60↑0.48
    12年8月
    12年8月
    1455.0 ↑0.4
    1520.76↑1.16
    12年9月
    12年9月
    1455.6 ↑0.6
    1520.96↑0.20
    12年10月
    12年10月
    1456.0 ↑0.4
    1521.24↑0.0
    12年11月
    12年11月
    1456.5 ↑0.5
    1522.4↑1.16
    12年12月
    12年12月
    1457.0 ↑0.5
    1523.2↑0.8
    13年1月
    13年1月
    1457.6 ↑0.6
    1524.0↑0.8
    13年2月
    13年2月
    1457.8 ↑0.2
    1523.72↓0.28
    13年3月
    13年3月
    1458.0 ↑0.2
    1524.36↑0.64
    13年4月
    13年4月
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32

     

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