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《2014年第三季度上海工业物业市场指数报告》摘要:
  • 对于工业地产来说,今年七月份开始,工业用地实行弹性年限政策后,企业对于工业用地拿地空前火热。总体来看,制造业企业的信心指数在上升。工业地产正在蹿红已经是显而易见的事实,其发展时机也已经成熟,将迎来5-10年的蓬勃发展期。对于上海工业物业租售市场来说,租金和售价双双走高。
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    2014年第三季度上海工业物业市场指数报告

    市场概况:

    根据中国物流与采购联合会、国家统计局服务业调查中心发布的数据显示,三季度PMI指数平均水平为51.3%,略高于今年上半年和去年同期,显示三季度经济运行基本平稳,增速仍处在适度、合理区间。尽管制造业生产总体企稳向好,但发展不平衡。大中型企业企稳向好的态势进一步巩固,小微企业经营仍比较困难。9月份,大、中、小型企业PMI分别为52.1%、49.7%、48.8%,小型企业PMI继续下降,说明在产能过剩、市场供过于求的状态下,小微企业经营压力仍大。

    2014年第3季度企业家问卷调查报告显示,三季度企业家信心指数63.6%,企业家信心指数为63.6%,较上季下降1.3 个百分点,较去年同期上升0.8个百分点。虽然企业家对宏观经济的前景仍不乐观,但是总体是向前的。对于工业地产来说,今年七月份开始,工业用地实行弹性年限政策后,企业对于工业用地拿地空前火热。总体来看,制造业企业的信心指数在上升。

    宏观经济环境的总体乐观趋好及市场对工业用地的拥趸,促使第三季度上海工业物业市场租金和售价小幅微升。第三季度上海工业物业租金较上季度上涨了0.99%;而在售价方面,第二季度上海工业物业出售均价较上个季度上涨了0.65%。

    工业用地用地的释放,从某种程度上也带动了市场对工业物业成熟载体需求的上涨。根据上海招商网后台管理数据统计,2014年第三季度,上海工业物业市场整体需求数量环比增长5.2%,但与去年同期市场需求对比来看,仍有差距。制造业环境虽然整体处于稳定向好态势,但许多企业尤其是小型企业甚至小微型企业,仍面临巨大的经营压力,熬不过冬天,只能被淘汰,这也是市场总体需求没那么强盛的主要原因。

    第三季度上海工业物业市场需求态势的回涨,刺激了上海工业物业市场的投资活跃。 第三季度投资交易项目主要有:7月初,全球第一条胶囊机器人生产线落户浦东金桥开发区,这是继引入美国纯电动汽车特斯拉项目后,金桥迎来的又一个“明星级”科技创新项目;8月13日金山工业区与上海逢智信息科技有限公司签约,逢智公司在工业区租赁厂房2800平方米,注册资本1000万元,主要经营票据印刷业务;8月,苏浙沪集装箱(上海)股份有限公司在吴淞国际物流园区成立。该公司注册资金人民币5000万元,由十家股东投资组建。物流园区开发有限公司作为十家股东之一,参股5%。 

    租售市场
     
    工业地产正在蹿红已经是显而易见的事实,其发展时机也已经成熟,将迎来5-10年的蓬勃发展期。对于上海工业物业租售市场来说,租金和售价双双走高。第三季度上海工业物业租金较上季度上涨了0.99%;而在售价方面,第二季度上海工业物业出售均价较上个季度上涨了0.65%。
     
    从图1可以看出,2014年上海第二季度工业物业郊区板块租金各区域相对稳定。自贸区对工业物业市场的影响持续发酵,企业对自贸区内及周边园区厂房需求热情仍然不减,不少企业不仅注册在自贸区,同时也会关注周边的物业租赁市场,近而带动了上海附近区域工业地产租金的上涨。青浦、嘉定、宝山、松江等区域租金水平基本持平,闵行仍处于郊区第二阶梯价格,租金价格仅次于浦东新区。
     
    从图3看,金山、奉贤售价基本处在板块低位,但近几年也有不断上涨态势,且最近几年上海工业土地出让的主力区域都在这几个地区,随着工业土地价格的不断上升,未来这些区域的工业物业售价也将水涨船高。
     
     
    图1.
     
    图2.
     
    图3.
     
    图4.
     
     
    需求市场
     
    根据上海招商网后台数据统计,2014年第三季度上海工业物业市场在需求数量上与上季度相比,环比增加了5.2%,小幅上涨。
     
    从整体来看,由于区域的经济发展及产业导向布局相异,市场对上海郊区工业物业的体量有相对定向性认识,如闵行和浦东偏小体量物业居多,而奉贤、金山等区域偏大体量物业。从2014第三季度市场数据对比上季度,可以看到,市场上对宝山地区的需求明显增多,在整个市场的需求占比从16.16%上升至22.39%,成为上海郊县中需求占比最多的区域,市场对浦东、闵行的老牌工业物业重地需求有所减弱,其中对浦东新区的需求比例从14.14%下降到了7.46%,几乎下降了一半。市场需求对工业物业区域的选择格局正在变化。
     
    从图6可以看出,2014年第三季度,市场需求在物业面积选择上,仍然倾向小型的工业物业载体。其中市场对在1000㎡以下的小面积物业载体的需求比例为 40.00%,而1000-3000㎡面积的物业本季度需求占比为33.85%,与上季度相比,略有下降;12000平方米以上的超大体量物业第三季度也有所上升,需求比例从1.03%上升到4.62%。从整体来看,市场对中小型面积主力需求转为小面积物业为市场需求主力,可以充分看到企业对市场的谨慎扩张态度,以此看来,不同的企业对市场的走势判断有很大不同,总体来看,大型企业对市场信心指数较高,小企业对市场处于谨慎乐观态势。
     
    从市场对上海各区域工业物业需求面积的分布分析,3000㎡以下的小面积工业物业需求区域集中在浦东、嘉定、宝山等地方,而青浦、松江、奉贤等区域较吸引需求5000㎡以上的大型工业物业的企业。而在需求工业物业中,以厂房类物业为主要研究对象,需求多层厂房和对厂房类型没有太多要求的企业主要集中在宝山、闵行等近郊区域,企业多以轻工、生产型服务企业为主;而需求独门独院厂房或者必须是底层厂房的企业多数寻找区域集中在青浦、奉贤等区域。
     
    图5.
     
    图6.
     
    图7.
     
    图8.
     
     
     
    投资建议
     
    生物医药与电子商务类租户新设立与扩张办公空间驱动产业园区强劲的市场需求。上海产业园区租赁市场第三季度保持活跃。因此建议市场上有工业地产开发需求的投资者,多考虑产业综合体形式的物业,目前市场上此类物业仍处于火热状态,且更趋向于侧重人文关怀方面的产业综合体。
     
    物流仓储物业一直是市场上比较紧俏的物业类型。不少电子商务企业对于高端物流载体的缺少已采取自建物流仓储载体来缓解市场上此类资源的紧张。同时不少金融企业和投资者也看上了这块市场的大蛋糕,纷纷瞄准了物流地产领域。虽然物流市场一直比较热门,但是针对工业物流开发市场,鉴于太多的开发商和资本进入,因此建议对仓储类物业比较有兴趣的投资者还需谨慎进入,或者可以采取从周边相关物业逐步进入。
     
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        IRE100指数以FDB2.0系统为技术支持,监测全市主要100个工业园片区的空置工业物业,以反映上海工业房地产租售市场的变化。
    4月份租售保持微涨
    出租指数
    出售指数
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32
    07年1月
    07年1月
    1090↑10
    1426↑6
    07年2月
    07年2月
    1100↑10
    1052↑10
    07年3月
    07年3月
    1120↑20
    1062↑10
    07年4月
    07年4月
    1144↑24
    1075↑13
    07年5月
    07年5月
    1160↑16
    1081↑6
    07年6月
    07年6月
    1166↑6
    1090↑9
    07年7月
    07年7月
    1172↑6
    1097↑4
    07年8月
    07年8月
    1178↑6
    1098↑4
    07年9月
    07年9月
    1200↑22
    1101↑3
    07年10月
    07年10月
    1202↑2
    1106↑5
    07年11月
    07年11月
    1205↑3
    1153↑47
    07年12月
    07年12月
    1200↓5
    1160↑7
    08年1月
    08年1月
    1180↓20
    1195↑35
    08年2月
    08年2月
    1192↑12
    1202↑7
    08年3月
    08年3月
    1241↑49
    1255↑53
    08年4月
    08年4月
    1357↑116
    1348↑93
    08年5月
    08年5月
    1338↓19
    1361↑13
    08年6月
    08年6月
    1344↑6
    1376↑15
    08年7月
    08年7月
    1352↑8
    1389↑13
    08年8月
    08年8月
    1342↓10
    1402↑13
    08年9月
    08年9月
    1342.2↑0.2
    1409↑7
    08年10月
    08年10月
    1342.6↑0.4
    1414.28↑5.28
    08年11月
    08年11月
    1349.2↑6.6
    1410.76↓3.52
    08年12月
    08年12月
    1341.1↓8.1
    1409.6↓1.16
    09年01月

    09年01月

    1332↓9.1
    1407.2↓2.4
    09年02月

    09年02月

    1326↓6
    1403.8↓3.4
    09年03月

    09年03月

    1314.4↓11.6
    1396.28↓7.52
    09年04月

    09年04月

    1308.6↓5.8
    1396.28↓0.16
    09年05月

    09年05月

    1302.8↓5.8
    1395.04↓1.08
    09年06月
    00

    09年06月

    1303.8↑1
    1395↓0.04
    231 09年07月
    321

    09年07月

    1304↑0.2
    1395.1↑0.1
    231 09年08月
    321

    09年08月

    1307.6↑3.6
    1395.3↑0.2
    231 09年09月
    321

    09年09月

    1309↑1.4
    1395.68↑0.38
    231 09年10月
    321

    09年10月

    1311.4↑2.4
    1395.14↓0.54
    231 09年11月
    321

    09年11月

    1315.2↑3.8
    1397.12↑1.98
    231 09年12月
    321

    09年12月

    1330.2↑15
    1401.1↑3.98
    231 10年1月
    321

    10年1月

    1334.4↑4.2
    1410.38↑9.28
    231 10年2月
    321

    10年2月

    1336.4↑2
    1414.23↑3.852
    231 10年3月
    321

    10年3月

    1331.2↓5
    1409.8↓4.39
    231 10年4月
    321

    10年4月

    1335.8↑5
    1423↑13.2
    231 10年5月
    321

    10年5月

    1329.1↓6
    1417.7↑6.2
    231 10年6月
    321

    10年6月

    1336.0↑7
    1420.96↑3.08
    10年7月
    10年7月
    1335.0↓1
    1419.5↓1.46
    10年8月
    10年8月
    1340.6↑5.6
    1418.64↓0.86
    10年9月
    10年9月
    1378.8↑38.2
    1425.12↑36.64
    10年10月
    10年10月
    1391.2↑12.4
    1461.76↑6.48
    10年11月
    10年11月
    1431.2↑41
    1475.49↑13.73
    10年12月
    10年12月
    1427.8↓3.4
    1484.17↑8.68
    11年1月
    11年1月
    1425.6↓2.2
    1487.41↑3.24
    11年2月
    11年2月
    1428.6↑3
    1491.04↑3.63
    11年3月
    11年3月
    1438.2↑10
    1492.78↑1.74
    11年4月
    11年4月
    1438.8↑0.6
    1494.03↑1.25
    11年5月
    11年5月
    1440.6↑1.8
    1495.6↑1.57
    11年6月
    11年6月
    1443.8↑3.2
    1497.3↑1.7
    11年7月
    11年7月
    1445.0↑1.2
    1500.76↑3.46
    11年8月
    11年8月
    1442.6↓2.4
    1504.52↑3.76
    11年9月
    11年9月
    1447.2↑4.6
    1509.28↑4.76
    11年10月
    11年10月
    1446.0↓0.8
    1512.52↑3.24
    11年11月
    11年11月
    1449.0↑3
    1513.22↑0.70
    11年12月
    11年11月
    1448.0↓1
    1514.28↑1.06
    12年1月
    12年1月
    1448 - 0
    1514.32↑0.04
    12年2月
    12年2月
    1450.2 ↑2.2
    1515.96↑1.64
    12年3月
    12年3月
    1452.0 ↑1.8
    1516.40↑0.44
    12年4月
    12年4月
    1454.6 ↑2.6
    1517.00↑0.60
    12年5月
    12年5月
    1455.4 ↑0.8
    1518.60↑1.60
    12年6月
    12年6月
    1453.6 ↓1.8
    1519.12↑0.52
    12年7月
    12年7月
    1454.6 ↑1.0
    1519.60↑0.48
    12年8月
    12年8月
    1455.0 ↑0.4
    1520.76↑1.16
    12年9月
    12年9月
    1455.6 ↑0.6
    1520.96↑0.20
    12年10月
    12年10月
    1456.0 ↑0.4
    1521.24↑0.0
    12年11月
    12年11月
    1456.5 ↑0.5
    1522.4↑1.16
    12年12月
    12年12月
    1457.0 ↑0.5
    1523.2↑0.8
    13年1月
    13年1月
    1457.6 ↑0.6
    1524.0↑0.8
    13年2月
    13年2月
    1457.8 ↑0.2
    1523.72↓0.28
    13年3月
    13年3月
    1458.0 ↑0.2
    1524.36↑0.64
    13年4月
    13年4月
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32

     

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