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《2013年上海第二季度工业物业市场指数报告》摘要:
  • 即使中国经济有下行压力,但市场对上海工业物业的需求仍然有增无减,这说明企业对未来仍持乐观看好态度。2013年第二季度上海工业物业市场在需求数量上与第一季度相比,有小幅度的上升,平均上涨了近10%。
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    2013年上海第二季度工业物业市场指数报告

     市场概况:

     
    中国物流与采购联合会、国家统计局服务业调查中心最新发布的2013年6月份中国制造业采购经理指数(PMI)为50.1%,较上月微降0.7个百分点,而四月份和五月份的PMI分别为50.6和50.8,均位于50%临界点以上。虽然整个经济态势增长有下行压力,但总体上保持平稳发展。
     
    即使中国经济有下行压力,但市场对上海工业物业的需求仍然有增无减,这说明企业对未来仍持乐观看好态度。2013年第二季度上海工业物业市场在需求数量上与第一季度相比,有小幅度的上升,平均上涨了近10%。其中,需求厂房类物业较多的仍以加工仓储类企业为主,约占64.62%,而电子信息制造业、装备制造业、生物医药产业等先进制造业相对于新材料、新能源等行业的需求量略大,这主要源于上海长期积累下来的制造业产业成熟度。而在供应市场,据上海招商网后台不完全统计,2013年第二季度上海工业物业市场供应面积约为102 万平方米,市场供应仍有限,相比较市场膨胀的需求,市场供应仍需加强。
     
    工业地产市场经过这么多年的发展,无论是从地价还是租金方面,都处于上行的通道。虽然项目交易成交有限,但由于市场上工业物业供应有限,促使本季度市场上租金和售价仍呈小幅上扬态势。2013年第二季度上海工业物业租金较上季度上涨了0.15%;而在售价方面,第二季度上海工业物业出售均价较上个季度上涨了0.06%。
     
    在投资市场,本季度投资交易项目有限。近日,罗斯德尔集团下属公司上海斯姆雷敦汽车工程技术有限公司签约入驻浦江高科技园F区标准研发办公用房,建筑面积约1400平方米,将销售中心、设计中心等核心功能整合其中;国内领先制药装备提供商——楚天科技股份有限公司签约入驻漕河泾开发区星联科研楼2号楼,拟设立其上海办公室及研发中心。
     
     
    租售市场
     
    虽然当前中国经济面临下行压力,但工业地产市场经过这么多年的发展,无论是从地价还是租金方面,都处于上行的通道。第二季度,在上海工业物业市场,虽然项目交易成交有限,但由于市场上工业物业供不应求的状态仍然存在,促使本季度市场上租金和售价仍呈小幅上扬态势。根据上海招商网后台的数据统计,由图1和图3看出,2013年第二季度上海工业物业租金较上季度上涨了0.15%;而在售价方面,第二季度上海工业物业出售均价较上个季度上涨了0.06%。
     
    从图1可以看出,2013年上海第二季度工业物业郊区板块租金各区域趋于稳定发展。原浦东新区第二季度租金略有小幅上扬,为1.032元/㎡/天;奉贤和金山这两个上海南郊区域,租金水平相对其他区域较低,但是随着工业地产的成熟发展,这样的租金在未来也会成为历史;从图3看,各个区域的售价分布与上季度相比变化不大,奉贤和金山租金差别不大,但售价上略微有点差距,这和区域的发展相对成熟度有一定关联,这两个区域也是近几年上海工业土地出让的重要区域。
     
     
    图1.
     
     
    图2.
     
     
    图3.
     
    图4.
     
    需求市场
     
    根据上海招商网后台数据统计,2013年第二季度上海工业物业市场在需求数量上与第一季度相比,有小幅度的上升,平均上涨了近10%。
     
    从图5可以看出,第二季度上海各区整体对工业物业需求占比分布相比较以往变化幅度不大,个别区域浮动较大。市场对原浦东新区工业物业的需求在各区域中不再领先,本季度夺得头名的松江区,市场对松江需求占比为14.53%,这说明市场在经济有放缓趋势的背景下,将价格相对低廉的区域作为首选;排在第二位的是闵行地区,市场对闵行区需求占比为13.41%,首次超过了原浦东新区在需求市场的占比;总体来看,上海东部和南部本季度的市场需求占比相对较小,上海西部和北部本季度较受市场欢迎。随着上海轨道交通的大规模建设,目前在上海来说,远郊区域的交通问题已经不再成为制约其发展的障碍了,相反,价格低,类型多的远郊区域厂房物业更受市场欢迎。
     
    从图6可以看出,2013年第二季度,上海地区1000㎡—3000㎡面积的工业物业仍是市场需求主力,需求占比为39.46%,相比较上个季度的市场需求占比略有下降;但1000㎡以下和3000㎡—5000㎡之间的工业物业第二季度在市场的需求占比大幅度上升,在不稳定的社会经济发展预期中,小面积的物业和大面积的物业受市场欢迎,主要和需求这些不同面积的业主关系较大,俗话说船小好调头,小企业更能经受市场的波动,也较为灵活。
     
    从图7、图8可以看出,各类型的厂房类物业需求第二季度基本持平,甚至多层厂房也越来越受市场欢迎。随着上海现代服务业比重的提升,多层厂房其实更适应市场的发展趋势,不需要重型机械的现代服务业和轻工型行业,其实对厂房的规格要求相对降低,有的甚至只是作为员工的宿舍来使用。在各区域市场对工业物业需求面积的分布上,浦东、嘉定、宝山等区域对3000㎡以下的小面积工业物业需求较旺盛,而松江、金山、奉贤等区域对5000㎡以上的大型工业物业需求比例相对较高,这和各个区域的工业物业类型的分布和产业规划方向相关。
     
     
    图5.
     
    图6.
     
     
    图7.
     
     
    图8.
     
    投资建议
     
    当前工业地产市场无论是地价还是租金都已进入上行通道,投资热点是研发中心、独栋化办公楼、物流仓库和厂房,尤其是高端物流仓库。高端物流地产回报率高达8%,比住宅与办公楼4%-6%左右的回报率高很多。
     
    相比较于厂房和研发办公,物流仓库仍是比较紧缺的工业物业类型,尤其是在上海的浦西地区,市场新增供应比较紧缺,但相对来说,工业土地的获得也变的比较困难。如果企业有投资意向,可以关注物流仓库的最新市场供应以调整自己的投资决策。
     
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        IRE100指数以FDB2.0系统为技术支持,监测全市主要100个工业园片区的空置工业物业,以反映上海工业房地产租售市场的变化。
    4月份租售保持微涨
    出租指数
    出售指数
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32
    07年1月
    07年1月
    1090↑10
    1426↑6
    07年2月
    07年2月
    1100↑10
    1052↑10
    07年3月
    07年3月
    1120↑20
    1062↑10
    07年4月
    07年4月
    1144↑24
    1075↑13
    07年5月
    07年5月
    1160↑16
    1081↑6
    07年6月
    07年6月
    1166↑6
    1090↑9
    07年7月
    07年7月
    1172↑6
    1097↑4
    07年8月
    07年8月
    1178↑6
    1098↑4
    07年9月
    07年9月
    1200↑22
    1101↑3
    07年10月
    07年10月
    1202↑2
    1106↑5
    07年11月
    07年11月
    1205↑3
    1153↑47
    07年12月
    07年12月
    1200↓5
    1160↑7
    08年1月
    08年1月
    1180↓20
    1195↑35
    08年2月
    08年2月
    1192↑12
    1202↑7
    08年3月
    08年3月
    1241↑49
    1255↑53
    08年4月
    08年4月
    1357↑116
    1348↑93
    08年5月
    08年5月
    1338↓19
    1361↑13
    08年6月
    08年6月
    1344↑6
    1376↑15
    08年7月
    08年7月
    1352↑8
    1389↑13
    08年8月
    08年8月
    1342↓10
    1402↑13
    08年9月
    08年9月
    1342.2↑0.2
    1409↑7
    08年10月
    08年10月
    1342.6↑0.4
    1414.28↑5.28
    08年11月
    08年11月
    1349.2↑6.6
    1410.76↓3.52
    08年12月
    08年12月
    1341.1↓8.1
    1409.6↓1.16
    09年01月

    09年01月

    1332↓9.1
    1407.2↓2.4
    09年02月

    09年02月

    1326↓6
    1403.8↓3.4
    09年03月

    09年03月

    1314.4↓11.6
    1396.28↓7.52
    09年04月

    09年04月

    1308.6↓5.8
    1396.28↓0.16
    09年05月

    09年05月

    1302.8↓5.8
    1395.04↓1.08
    09年06月
    00

    09年06月

    1303.8↑1
    1395↓0.04
    231 09年07月
    321

    09年07月

    1304↑0.2
    1395.1↑0.1
    231 09年08月
    321

    09年08月

    1307.6↑3.6
    1395.3↑0.2
    231 09年09月
    321

    09年09月

    1309↑1.4
    1395.68↑0.38
    231 09年10月
    321

    09年10月

    1311.4↑2.4
    1395.14↓0.54
    231 09年11月
    321

    09年11月

    1315.2↑3.8
    1397.12↑1.98
    231 09年12月
    321

    09年12月

    1330.2↑15
    1401.1↑3.98
    231 10年1月
    321

    10年1月

    1334.4↑4.2
    1410.38↑9.28
    231 10年2月
    321

    10年2月

    1336.4↑2
    1414.23↑3.852
    231 10年3月
    321

    10年3月

    1331.2↓5
    1409.8↓4.39
    231 10年4月
    321

    10年4月

    1335.8↑5
    1423↑13.2
    231 10年5月
    321

    10年5月

    1329.1↓6
    1417.7↑6.2
    231 10年6月
    321

    10年6月

    1336.0↑7
    1420.96↑3.08
    10年7月
    10年7月
    1335.0↓1
    1419.5↓1.46
    10年8月
    10年8月
    1340.6↑5.6
    1418.64↓0.86
    10年9月
    10年9月
    1378.8↑38.2
    1425.12↑36.64
    10年10月
    10年10月
    1391.2↑12.4
    1461.76↑6.48
    10年11月
    10年11月
    1431.2↑41
    1475.49↑13.73
    10年12月
    10年12月
    1427.8↓3.4
    1484.17↑8.68
    11年1月
    11年1月
    1425.6↓2.2
    1487.41↑3.24
    11年2月
    11年2月
    1428.6↑3
    1491.04↑3.63
    11年3月
    11年3月
    1438.2↑10
    1492.78↑1.74
    11年4月
    11年4月
    1438.8↑0.6
    1494.03↑1.25
    11年5月
    11年5月
    1440.6↑1.8
    1495.6↑1.57
    11年6月
    11年6月
    1443.8↑3.2
    1497.3↑1.7
    11年7月
    11年7月
    1445.0↑1.2
    1500.76↑3.46
    11年8月
    11年8月
    1442.6↓2.4
    1504.52↑3.76
    11年9月
    11年9月
    1447.2↑4.6
    1509.28↑4.76
    11年10月
    11年10月
    1446.0↓0.8
    1512.52↑3.24
    11年11月
    11年11月
    1449.0↑3
    1513.22↑0.70
    11年12月
    11年11月
    1448.0↓1
    1514.28↑1.06
    12年1月
    12年1月
    1448 - 0
    1514.32↑0.04
    12年2月
    12年2月
    1450.2 ↑2.2
    1515.96↑1.64
    12年3月
    12年3月
    1452.0 ↑1.8
    1516.40↑0.44
    12年4月
    12年4月
    1454.6 ↑2.6
    1517.00↑0.60
    12年5月
    12年5月
    1455.4 ↑0.8
    1518.60↑1.60
    12年6月
    12年6月
    1453.6 ↓1.8
    1519.12↑0.52
    12年7月
    12年7月
    1454.6 ↑1.0
    1519.60↑0.48
    12年8月
    12年8月
    1455.0 ↑0.4
    1520.76↑1.16
    12年9月
    12年9月
    1455.6 ↑0.6
    1520.96↑0.20
    12年10月
    12年10月
    1456.0 ↑0.4
    1521.24↑0.0
    12年11月
    12年11月
    1456.5 ↑0.5
    1522.4↑1.16
    12年12月
    12年12月
    1457.0 ↑0.5
    1523.2↑0.8
    13年1月
    13年1月
    1457.6 ↑0.6
    1524.0↑0.8
    13年2月
    13年2月
    1457.8 ↑0.2
    1523.72↓0.28
    13年3月
    13年3月
    1458.0 ↑0.2
    1524.36↑0.64
    13年4月
    13年4月
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32

     

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