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《2013年上海第一季度工业物业指数报》摘要:
  • 一季度在工业物业市场,由于市场上整体仍处于供不应求的状态,促使本季度市场上租金和售价仍呈小幅上扬态势。根据上海招商网后台的数据统计,2013年第一季度上海工业物业租金较上季度上涨了0.15%;在售价方面,第一季度上海工业物业出售均价较上个季度上涨了0.36%。
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    2013年上海第一季度工业物业指数报

    市场概况:
     
    中国物流与采购联合会、国家统计局服务业调查中心最新发布的2013年3月份中国制造业采购经理指数(PMI)为50.9%,较上月上升0.8个百分点,而1、2月份的PMI受季节和节日影响虽然相比都有所回落,但整体都在50%临界点以上,一季度整体经济运行态势良好,中国整体经济回暖迹象明显。同期发布的生产经营活动预期指数为65.5%,比上月上升0.9个百分点,表明制造业企业对未来3个月内生产经营活动预期持乐观态度。
     
    企业对未来经济的乐观预期及经济明显的回暖信号,在上海工业物业需求市场表现突出。2013年第一季度上海工业物业市场在需求数量上与2012年第四季度相比,有较大幅度的上升,平均上涨了近30%。而在供应市场,据上海招商网后台不完全统计,2013年第一季度上海工业物业市场供应面积约为129 万平方米,市场供应有所上升,但相比较不断上涨的需求,市场供应仍需加强。
     
    一季度在工业物业市场,由于市场上整体仍处于供不应求的状态,促使本季度市场上租金和售价仍呈小幅上扬态势。根据上海招商网后台的数据统计,2013年第一季度上海工业物业租金较上季度上涨了0.15%;在售价方面,第一季度上海工业物业出售均价较上个季度上涨了0.36%。
     
    在投资市场,本季度投资交易市场也开始活跃。2013年1月7日,百丽国际华东区总部基地落户青浦出口加工区;总部位于德国汉堡的Eppendorf AG(德国艾本德股份公司)和上海国际医学园区集团有限公司于2013年1月18日上午共同签署了一项协议,Eppendorf将在上海国际医学园区(SIMZ)建立一个研发和生产基地;2月16日,上海泽生科技开发有限公司与金山工业区正式签约,落户工业区生物医药产业园,上海泽生科技开发有限公司将在金山工业区投入固定资产1亿元,租赁生物医药产业园8000平方米标准厂房,主要生产慢性心力衰竭治疗药物。
     
    租售市场
     
    经过2012年的经济放缓期,2013年中国经济开始回暖,上海经济也开始稳步转好。第一季度,在上海工业物业市场,虽然项目交易成交有限,但由于市场上工业物业供不应求的状态仍然存在,促使本季度市场上租金和售价仍呈小幅上扬态势。根据上海招商网后台的数据统计,由图1和图3看出,2013年第一季度上海工业物业租金较上季度上涨了0.15%;而在售价方面,第一季度上海工业物业出售均价较上个季度上涨了0.36%。
     
    从图1可以看出,2013年上海第一季度工业物业郊区板块租金各区域水平变化不大。原浦东新区以1.03元/㎡/天的租金水平依然遥遥领先于其他区域,较上个季度上涨了0.58%;原南汇地区本季度租金为0.617元/㎡/天,较上个季度也有一定程度的上扬;从图3看,各个区域的售价分布与上季度相比变化不大。南汇地区被划到了浦东新区后,工业物业升值潜力大幅提升,南汇地区工业物业的售价水平和宝山、松江等地水平已较为接近。 
     
     
    图1.
     
     
    图2.
     
    图3.
     
    图4.
     
    需求市场
     
     
    图5.
     
     
    图6.
     
     
    图7.
     
    图8.
     
    根据上海招商网后台数据统计,2013年第一季度上海工业物业市场在需求数量上与2012年第四季度相比,有较大幅度的上升,平均上涨了近30%。
     
    从图5可以看出,第一季度上海各区域对工业物业需求占比分布相比较以往变化幅度不大,但各区域差距程度有所减少。市场对原浦东新区工业物业的需求在各区域中仍然领先,需求占比为16.34%;其次为嘉定地区,工业物业对其需求占比为14.71%,嘉定近年来在工业地产方面的努力是有目共睹的,工业物业市场的发展逐渐与浦东新区可匹敌;借力与原浦东新区相邻的地域优势,加上一系列的连带优惠政策,南汇地区对市场的吸引力也在加强,需求占比从上个季度的3.03%上升到本季度的8.17%。
     
    从图6可以看出,2013年第一季度,上海地区1000㎡—3000㎡面积的工业物业仍是市场需求主力,需求占比为43.26%,相比较上个季度上升了3.26%;5000㎡—8000㎡面积的工业物业本季度需求占比为12.36%,而上个季度该面积范围内的工业物业占比仅为7.59%。随着工业物业需求市场的重新活跃,不少企业在沉寂一年的观察期后开始规划扩大规模,因此5000㎡—8000㎡面积范围内的物业受市场欢迎也就比较容易理解。
     
    从图7、图8可以看出,2013年,市场对多层厂房类物业的需求已经开始成为主流,一方面源于上海土地越来越少,地皮也越来越贵,单层厂房不利于土地集约化利用的宗旨;另一方面,对单层厂房需求量比较大的一般是生产、加工类等大型工业生产类企业,这一部分企业在逐渐的迁移出上海,留出更大的空间让现代服务型企业发展。在各区域市场对工业物业需求面积的分布上,浦东、嘉定、宝山等区域对3000平米以下的小型工业物业需求较旺盛,而松江、金山、奉贤等区域对5000平米以上的大型工业物业需求比例相对较高,这和各个区域的工业物业类型的分布和产业的规划方向有关。
     
    投资建议
     
    相比较写字楼和住宅市场,工业地产市场是回报期较长的投资,有的甚至要等十年左右才可能收回成本。但是就目前的形势来看,国内的工业结构正在调整,国家也一直在刺激国内生产和消费,因此工业地产市场仍是值得投资的市场。
     
    相比较于厂房和研发办公,物流仓库仍是比较紧缺的工业物业类型,尤其是在上海的浦西地区,市场新增供应比较紧缺,但相对来说,工业土地的获得也变的比较困难。如果企业有投资意向,可以关注物流仓库的最新市场供应以调整自己的投资决策
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        IRE100指数以FDB2.0系统为技术支持,监测全市主要100个工业园片区的空置工业物业,以反映上海工业房地产租售市场的变化。
    4月份租售保持微涨
    出租指数
    出售指数
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32
    07年1月
    07年1月
    1090↑10
    1426↑6
    07年2月
    07年2月
    1100↑10
    1052↑10
    07年3月
    07年3月
    1120↑20
    1062↑10
    07年4月
    07年4月
    1144↑24
    1075↑13
    07年5月
    07年5月
    1160↑16
    1081↑6
    07年6月
    07年6月
    1166↑6
    1090↑9
    07年7月
    07年7月
    1172↑6
    1097↑4
    07年8月
    07年8月
    1178↑6
    1098↑4
    07年9月
    07年9月
    1200↑22
    1101↑3
    07年10月
    07年10月
    1202↑2
    1106↑5
    07年11月
    07年11月
    1205↑3
    1153↑47
    07年12月
    07年12月
    1200↓5
    1160↑7
    08年1月
    08年1月
    1180↓20
    1195↑35
    08年2月
    08年2月
    1192↑12
    1202↑7
    08年3月
    08年3月
    1241↑49
    1255↑53
    08年4月
    08年4月
    1357↑116
    1348↑93
    08年5月
    08年5月
    1338↓19
    1361↑13
    08年6月
    08年6月
    1344↑6
    1376↑15
    08年7月
    08年7月
    1352↑8
    1389↑13
    08年8月
    08年8月
    1342↓10
    1402↑13
    08年9月
    08年9月
    1342.2↑0.2
    1409↑7
    08年10月
    08年10月
    1342.6↑0.4
    1414.28↑5.28
    08年11月
    08年11月
    1349.2↑6.6
    1410.76↓3.52
    08年12月
    08年12月
    1341.1↓8.1
    1409.6↓1.16
    09年01月

    09年01月

    1332↓9.1
    1407.2↓2.4
    09年02月

    09年02月

    1326↓6
    1403.8↓3.4
    09年03月

    09年03月

    1314.4↓11.6
    1396.28↓7.52
    09年04月

    09年04月

    1308.6↓5.8
    1396.28↓0.16
    09年05月

    09年05月

    1302.8↓5.8
    1395.04↓1.08
    09年06月
    00

    09年06月

    1303.8↑1
    1395↓0.04
    231 09年07月
    321

    09年07月

    1304↑0.2
    1395.1↑0.1
    231 09年08月
    321

    09年08月

    1307.6↑3.6
    1395.3↑0.2
    231 09年09月
    321

    09年09月

    1309↑1.4
    1395.68↑0.38
    231 09年10月
    321

    09年10月

    1311.4↑2.4
    1395.14↓0.54
    231 09年11月
    321

    09年11月

    1315.2↑3.8
    1397.12↑1.98
    231 09年12月
    321

    09年12月

    1330.2↑15
    1401.1↑3.98
    231 10年1月
    321

    10年1月

    1334.4↑4.2
    1410.38↑9.28
    231 10年2月
    321

    10年2月

    1336.4↑2
    1414.23↑3.852
    231 10年3月
    321

    10年3月

    1331.2↓5
    1409.8↓4.39
    231 10年4月
    321

    10年4月

    1335.8↑5
    1423↑13.2
    231 10年5月
    321

    10年5月

    1329.1↓6
    1417.7↑6.2
    231 10年6月
    321

    10年6月

    1336.0↑7
    1420.96↑3.08
    10年7月
    10年7月
    1335.0↓1
    1419.5↓1.46
    10年8月
    10年8月
    1340.6↑5.6
    1418.64↓0.86
    10年9月
    10年9月
    1378.8↑38.2
    1425.12↑36.64
    10年10月
    10年10月
    1391.2↑12.4
    1461.76↑6.48
    10年11月
    10年11月
    1431.2↑41
    1475.49↑13.73
    10年12月
    10年12月
    1427.8↓3.4
    1484.17↑8.68
    11年1月
    11年1月
    1425.6↓2.2
    1487.41↑3.24
    11年2月
    11年2月
    1428.6↑3
    1491.04↑3.63
    11年3月
    11年3月
    1438.2↑10
    1492.78↑1.74
    11年4月
    11年4月
    1438.8↑0.6
    1494.03↑1.25
    11年5月
    11年5月
    1440.6↑1.8
    1495.6↑1.57
    11年6月
    11年6月
    1443.8↑3.2
    1497.3↑1.7
    11年7月
    11年7月
    1445.0↑1.2
    1500.76↑3.46
    11年8月
    11年8月
    1442.6↓2.4
    1504.52↑3.76
    11年9月
    11年9月
    1447.2↑4.6
    1509.28↑4.76
    11年10月
    11年10月
    1446.0↓0.8
    1512.52↑3.24
    11年11月
    11年11月
    1449.0↑3
    1513.22↑0.70
    11年12月
    11年11月
    1448.0↓1
    1514.28↑1.06
    12年1月
    12年1月
    1448 - 0
    1514.32↑0.04
    12年2月
    12年2月
    1450.2 ↑2.2
    1515.96↑1.64
    12年3月
    12年3月
    1452.0 ↑1.8
    1516.40↑0.44
    12年4月
    12年4月
    1454.6 ↑2.6
    1517.00↑0.60
    12年5月
    12年5月
    1455.4 ↑0.8
    1518.60↑1.60
    12年6月
    12年6月
    1453.6 ↓1.8
    1519.12↑0.52
    12年7月
    12年7月
    1454.6 ↑1.0
    1519.60↑0.48
    12年8月
    12年8月
    1455.0 ↑0.4
    1520.76↑1.16
    12年9月
    12年9月
    1455.6 ↑0.6
    1520.96↑0.20
    12年10月
    12年10月
    1456.0 ↑0.4
    1521.24↑0.0
    12年11月
    12年11月
    1456.5 ↑0.5
    1522.4↑1.16
    12年12月
    12年12月
    1457.0 ↑0.5
    1523.2↑0.8
    13年1月
    13年1月
    1457.6 ↑0.6
    1524.0↑0.8
    13年2月
    13年2月
    1457.8 ↑0.2
    1523.72↓0.28
    13年3月
    13年3月
    1458.0 ↑0.2
    1524.36↑0.64
    13年4月
    13年4月
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32

     

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