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《2013年上海第三季度工业物业市场指数报告》摘要:
  • 2013年第三季度上海工业物业市场在需求数量上与上季度相比,有一定幅度的上升,平均上涨了24%。由于当前上海工业物业市场仍处于供不应求的状态,因此第三季度市场上租金和售价都有不同程度的上涨,2013年第三季度上海工业物业租金较上季度上涨了1.81%;
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    2013年上海第三季度工业物业市场指数报告

     市场概况:

     
    10月1日国家统计局服务业调查中心和中国物流与采购联合会发布的中国制造业采购经理指数显示,2013年9月,中国制造业PMI为51.1%,比上月上升0.1个百分点,连续3个月回升,表明我国制造业经济继续稳中有升。
     
    企业对未来市场信心也在不断增强,主要表现在不少企业积极备产,加大采购力度。制造业经济的回升和企业信心指数的增强也带动了上海工业物业市场的相对旺盛。2013年第三季度上海工业物业市场在需求数量上与上季度相比,有一定幅度的上升,平均上涨了24%。据不完全统计,2013年第三季度上海工业物业市场供应面积约为151万平方米,市场供应仍有限,相比较市场不断增加的需求,市场仍需加大供应力度。
     
    随着电子商务的蓬勃发展和零售业的繁荣,市场上对物流仓储等需求仍然比较旺盛,加上近期上海自贸区的设立,也催生了市场对物流仓储和物流地产需求。伴随着仓储物流市场需求的增加,现代服务业的发展使得市场上对混合型厂房类物业的需求也在增多。
     
    由于当前上海工业物业市场仍处于供不应求的状态,因此第三季度市场上租金和售价都有不同程度的上涨,2013年第三季度上海工业物业租金较上季度上涨了1.81%;而在售价方面,第三季度上海工业物业出售均价较上个季度上涨了0.54%。这也应和了金九银十的市场常规行情,一般企业都开始在第三季度进行一定的投资和扩张。
     
    本季度投资交易项目主要有:7月29日,市工业综合开发区与上海南明光纤技术有限公司正式签订投资意向书,该项目总投资1.5亿人民币,用地面积约1万平方米,达产后预计可实现年销售额4亿元,贡献税收2700万元;8月7日,上海浦东康桥(集团)有限公司与上海银基信息科技股份有限公司举行项目签约仪式,项目内容包括1.银基自有产品(IT安全运维设备)SmartBox和AuditSec的生产基地2、银基自有的数据中心和总控中心 3、银基自有的研发中心和实验室4、银基集团总部办公中心;9月17日上午,张江高新区青浦园区落户企业上海西氏医用橡胶有限公司举行开业典礼,本项目总投资额2750万美元,占地约45亩,拟建面积1.3万平方米。
     
    租售市场
     
    2季度以来,在一系列既利当前、更惠长远的各项稳定经济发展政策的推动下,经济运行积极因素进一步累积,在此背景下,社会预期稳定,企业发展的信心进一步得到增强。第三季度可以看到,社会各项经济指标都在上升,整体社会经济开始回升。第三季度市场上租金和售价都有不同程度的上涨,2013年第三季度上海工业物业租金较上季度上涨了1.81%;而在售价方面,第三季度上海工业物业出售均价较上个季度上涨了0.54%。
     
    从图1可以看出,2013年上海第三季度工业物业郊区板块租金各区域相对稳定。除奉贤和金山两地区有小幅下降之外,其他郊县都有不同程度的上涨;青浦、嘉定、宝山、原南汇等区域租金水平基本持平,松江相对这四个区域来说租金水平略高,这和地区的物业设备、地理位置等相关;从图3看,各个区域的售价分布与上季度相比变化不大,青浦、金山、奉贤售价基本处在板块低位,但近几年也有不断上涨态势,且最近几年上海工业土地的主力区域都在这三个区,随着工业土地价格的不断上升,未来这些区域的工业物业售价也将不断抬升。
     
    图1.
     
    图2.
     
    图3.
     
    图4.
     
    需求市场
     
    根据上海招商网后台数据统计,2013年第三季度上海工业物业市场在需求数量上与上季度相比,有一定幅度的上升,平均上涨了24%。
     
    上海各郊县整体对工业物业需求占比的分布随着时间的不同和市场环境的变化也在变化着。从图5可以看出,第三季度在上海工业物业需求市场中,需求奉贤区域的工业物业较多,比例高达14.41%,在上海郊县中占比最高。这也是奉贤有史以来的第一名。这和其距离临港外高桥近水楼台有关,随着自贸区的设立,自贸区邻近区域的仓储物业和厂房类物业需求较旺盛。
     
    其次,可以看出,第三季度在工业物业需求区域市场中,对近郊区域的需求明显上升。其中市场对宝山区域的物业需求从上季度的8.38%激增至本季度的13.96%;对嘉定地区工业物业需求也从第二季度的12.85%增加到本季度的13.96%;同时原浦东新区的工业物业需求也有所上升,达到13.06%的比例。
     
    从图6可以看出,2013年第三季度,1000㎡—3000㎡面积的工业物业仍是市场需求主力,需求占比为47.72%,相比较上个季度来说,有大幅度的上升,这主要源于市场对1000平米以下小面积物业和5000平米以上大面积工业物业需求的双重减少。对中小型面积物业的需求成为市场主力,这是市场对企业的选择,也是企业对市场的选择,在稳定的扩张中,中型企业还是占据了市场发展的主力军地位。
     
    从图7、图8可以看出,在对厂房类物业需求分析统计中,市场对单层厂房的需求相对较多,不少企业仍然因为工作性质的需要希望能找到独门独院的厂房。但是随着市场的发展,混合型甚至多层厂房才是未来工业物业可能会走到方向,单层厂房和独门独院类型的厂房,有其独有的优点,但是在寸土寸金的上海,这样的要求在未来或许将显得有点奢侈。
     
    在市场对各区域面积工业物业需求的分布上,3000㎡以下的小面积工业物业需求区域集中在浦东、嘉定、宝山等地方,而松江、金山、奉贤等区域较吸引需求5000㎡以上的大型工业物业的企业。 
     
     
    图5.
     
    图6.
     
     
    图7.
     
     
    图8.
     
    投资建议
     
    上海自贸区已经正式挂牌运行,其所带来的改革及一系列的政策意义将不言而喻。而对工业地产领域,其带来的推动作用也是前所未有的。上海自贸区试点短期内主要受益的区域还是集中在自贸区内部,以外高桥地区为核心扩展至洋山港临港新城与机场保税区,随后将辐射至全上海乃至长三角地区的经济区域。
     
    上海自由贸易试验区的建立将有力推动区域内贸易、物流、航运等产业的进一步发展,由此催生大量的工业物流地产需求。上海自贸区对于物流、仓储企业来说是一块肥田,它们最终将从巨大的市场需求中获利。因此建议该区域内的物流企业可以多关注自贸区的进一步政策和其他相关动态。
     
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        IRE100指数以FDB2.0系统为技术支持,监测全市主要100个工业园片区的空置工业物业,以反映上海工业房地产租售市场的变化。
    4月份租售保持微涨
    出租指数
    出售指数
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32
    07年1月
    07年1月
    1090↑10
    1426↑6
    07年2月
    07年2月
    1100↑10
    1052↑10
    07年3月
    07年3月
    1120↑20
    1062↑10
    07年4月
    07年4月
    1144↑24
    1075↑13
    07年5月
    07年5月
    1160↑16
    1081↑6
    07年6月
    07年6月
    1166↑6
    1090↑9
    07年7月
    07年7月
    1172↑6
    1097↑4
    07年8月
    07年8月
    1178↑6
    1098↑4
    07年9月
    07年9月
    1200↑22
    1101↑3
    07年10月
    07年10月
    1202↑2
    1106↑5
    07年11月
    07年11月
    1205↑3
    1153↑47
    07年12月
    07年12月
    1200↓5
    1160↑7
    08年1月
    08年1月
    1180↓20
    1195↑35
    08年2月
    08年2月
    1192↑12
    1202↑7
    08年3月
    08年3月
    1241↑49
    1255↑53
    08年4月
    08年4月
    1357↑116
    1348↑93
    08年5月
    08年5月
    1338↓19
    1361↑13
    08年6月
    08年6月
    1344↑6
    1376↑15
    08年7月
    08年7月
    1352↑8
    1389↑13
    08年8月
    08年8月
    1342↓10
    1402↑13
    08年9月
    08年9月
    1342.2↑0.2
    1409↑7
    08年10月
    08年10月
    1342.6↑0.4
    1414.28↑5.28
    08年11月
    08年11月
    1349.2↑6.6
    1410.76↓3.52
    08年12月
    08年12月
    1341.1↓8.1
    1409.6↓1.16
    09年01月

    09年01月

    1332↓9.1
    1407.2↓2.4
    09年02月

    09年02月

    1326↓6
    1403.8↓3.4
    09年03月

    09年03月

    1314.4↓11.6
    1396.28↓7.52
    09年04月

    09年04月

    1308.6↓5.8
    1396.28↓0.16
    09年05月

    09年05月

    1302.8↓5.8
    1395.04↓1.08
    09年06月
    00

    09年06月

    1303.8↑1
    1395↓0.04
    231 09年07月
    321

    09年07月

    1304↑0.2
    1395.1↑0.1
    231 09年08月
    321

    09年08月

    1307.6↑3.6
    1395.3↑0.2
    231 09年09月
    321

    09年09月

    1309↑1.4
    1395.68↑0.38
    231 09年10月
    321

    09年10月

    1311.4↑2.4
    1395.14↓0.54
    231 09年11月
    321

    09年11月

    1315.2↑3.8
    1397.12↑1.98
    231 09年12月
    321

    09年12月

    1330.2↑15
    1401.1↑3.98
    231 10年1月
    321

    10年1月

    1334.4↑4.2
    1410.38↑9.28
    231 10年2月
    321

    10年2月

    1336.4↑2
    1414.23↑3.852
    231 10年3月
    321

    10年3月

    1331.2↓5
    1409.8↓4.39
    231 10年4月
    321

    10年4月

    1335.8↑5
    1423↑13.2
    231 10年5月
    321

    10年5月

    1329.1↓6
    1417.7↑6.2
    231 10年6月
    321

    10年6月

    1336.0↑7
    1420.96↑3.08
    10年7月
    10年7月
    1335.0↓1
    1419.5↓1.46
    10年8月
    10年8月
    1340.6↑5.6
    1418.64↓0.86
    10年9月
    10年9月
    1378.8↑38.2
    1425.12↑36.64
    10年10月
    10年10月
    1391.2↑12.4
    1461.76↑6.48
    10年11月
    10年11月
    1431.2↑41
    1475.49↑13.73
    10年12月
    10年12月
    1427.8↓3.4
    1484.17↑8.68
    11年1月
    11年1月
    1425.6↓2.2
    1487.41↑3.24
    11年2月
    11年2月
    1428.6↑3
    1491.04↑3.63
    11年3月
    11年3月
    1438.2↑10
    1492.78↑1.74
    11年4月
    11年4月
    1438.8↑0.6
    1494.03↑1.25
    11年5月
    11年5月
    1440.6↑1.8
    1495.6↑1.57
    11年6月
    11年6月
    1443.8↑3.2
    1497.3↑1.7
    11年7月
    11年7月
    1445.0↑1.2
    1500.76↑3.46
    11年8月
    11年8月
    1442.6↓2.4
    1504.52↑3.76
    11年9月
    11年9月
    1447.2↑4.6
    1509.28↑4.76
    11年10月
    11年10月
    1446.0↓0.8
    1512.52↑3.24
    11年11月
    11年11月
    1449.0↑3
    1513.22↑0.70
    11年12月
    11年11月
    1448.0↓1
    1514.28↑1.06
    12年1月
    12年1月
    1448 - 0
    1514.32↑0.04
    12年2月
    12年2月
    1450.2 ↑2.2
    1515.96↑1.64
    12年3月
    12年3月
    1452.0 ↑1.8
    1516.40↑0.44
    12年4月
    12年4月
    1454.6 ↑2.6
    1517.00↑0.60
    12年5月
    12年5月
    1455.4 ↑0.8
    1518.60↑1.60
    12年6月
    12年6月
    1453.6 ↓1.8
    1519.12↑0.52
    12年7月
    12年7月
    1454.6 ↑1.0
    1519.60↑0.48
    12年8月
    12年8月
    1455.0 ↑0.4
    1520.76↑1.16
    12年9月
    12年9月
    1455.6 ↑0.6
    1520.96↑0.20
    12年10月
    12年10月
    1456.0 ↑0.4
    1521.24↑0.0
    12年11月
    12年11月
    1456.5 ↑0.5
    1522.4↑1.16
    12年12月
    12年12月
    1457.0 ↑0.5
    1523.2↑0.8
    13年1月
    13年1月
    1457.6 ↑0.6
    1524.0↑0.8
    13年2月
    13年2月
    1457.8 ↑0.2
    1523.72↓0.28
    13年3月
    13年3月
    1458.0 ↑0.2
    1524.36↑0.64
    13年4月
    13年4月
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32

     

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