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《2012年第一季度上海工业物业指数报告》摘要:
  • 随着上海工业用地的日趋紧张,工业物业市场受其直接关联,租售市场依然旺盛。第一季度虽受春节假期影响,但整体工业物业市场租售水平仍呈上扬态势。2012年开年季度上海工业物业市场租金相比较2011年第四季度环比上涨0.15%,售价环比上涨0.51%。
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    2012年第一季度上海工业物业指数报告

    市场概况:

    上海市工业生产及出口从2月份开始止跌回升。从上海统计网发布的最新数据看,上海工业生产总值2月份回落到正常状态,从2012年第二个月开始,上海的采购经理指数也开始恢复到50%临界点以上,这意味着上海工业企业发展回暖态势明显。这从某种程度上为上海工业物业市场带来了利好。

    随着上海工业用地的日趋紧张,工业物业市场受其直接关联,租售市场依然旺盛。第一季度虽受春节假期影响,但整体工业物业市场租售水平仍呈上扬态势。2012年开年季度上海工业物业市场租金相比较2011年第四季度环比上涨0.15%,售价环比上涨0.51%。第一季度环比涨幅较小,主要受国家经济形势不稳定及上海产业结构调整等因素影响。

    在上海工业物业投资领域,投资者越来越趋向理性。由于工业地产本身具有投资回报周期长,前期投资大及专业性要求较高等特点,从市场层面上可以看到,一些有投机苗头的游资不如先前明显,工业地产领域市场自动筛选下来的投资者最终会是那些对工业地产有一定研究的专业开发商及实业企业。第一季度,普洛斯在临近临港新城的奉贤港区收购了其第19幅地块。同期,近铁运通租用了普洛斯位于上海浦东国际机场约四万平方米的仓储设施,屈臣氏取得了位于浦东浦江镇1.2万平方米的仓储用地。
     
    在需求市场方面,2012年第一季度上海工业物业市场在需求数量上基本与2011年第四季度的需求数量持平。在区域选择上,需求嘉定和青浦地区工业物业的企业占比首次超越了原浦东新区的占比,以13.99%的占比并列郊区板块区县首位。可以看出,在物业地理位置选择上,需求企业不再非浦东地区不要,开始更理智的选择适合企业长期发展的远郊区域。
     
    租售价格
     
    受国际经济前景不稳及市场供应趋紧等综合因素影响,2012年第一季度上海工业物业的整体租售市场仍呈上行态势。根据上海招商网后台的数据统计,由图Q1-3和Q1-4看出,2012年第一季度上海工业物业租金均价环比上涨0.15%,同比上涨3.17%;工业物业出售均价环比上涨0.51%,同比上涨3.00%。
     
    从图Q1-1可以看出,2012年第一季度,上海工业物业各区域租金水平与上季度基本持平,浦东以1.039元/㎡/天的租金相比较2011年第四季度来说,有轻微的下降,但依然遥遥领先其他区县;嘉定、宝山和松江地区正在成为同一个梯队,稳定徘徊在0.61—0.64元/㎡/天的范围内;原南汇地区工业物业市场租金水平本季度略有下降,但该区域的工业物业售价却依然涨声不断,从图Q1-2可以看出,本季度原南汇地区售价和松江地区售价基本持平。
     
     
    Q1-1
    Q1-2
     
    Q1-3
     
     
    Q1-4
     
    需求市场
     
    根据上海招商网后台数据统计,2012年第一季度上海工业物业市场在需求数量上基本与2011年第四季度的需求数量持平,上海第一季度共有518户需求租赁厂房的企业。从图Q1-5可以看出,其中需求嘉定和青浦地区工业物业的数量最多,均占比13.99%;其次需求较多的是闵行地区,需求占比为11.70%,而原浦东地区和南汇地区由于前两年的需求过旺,新增和存量物业都非常有限,本季度相比较上季度需求锐减,尤其是原南汇地区,需求占比从2011年第四季度的11.71%减至今年第一季度的6.65%。需求区域的变化一方面源于区域市场物业供应的差别,另一方面也可以看出企业在选择工业物业方面也越来越趋于理性,不再单一的盯紧浦东。由于上海产业转型的加速,不少工业企业在逐渐的撤出上海,工业类企业对近郊的需求开始减少,将目标转向临近江浙地带的远郊地区,市场上对松江地区的需求本季度略有上涨,占比从去年的9.33%升至第一季度的11.24%。
     
    从图Q1-6可以看出,1000㎡—3000㎡面积的工业物业仍是市场需求主力,需求占比依然维持在40%以上;在内外经济发展不明朗的情况下,不少企业的扩张持谨慎态度,本季度3000-5000平方米中大型面积的物业较受欢迎,有13.30%的企业需求此类大小的物业,其中也不乏一些投机客户;而对于5000平方米以上较大物业的需求则相对减少。
     
    分区域来看,从图Q1-7可以看出,在青浦、嘉定、松江等远郊区域,市场需求仍然以大面积的工业物业为主,且对单层厂房的需求居高不下;而浦东、闵行、宝山等近郊区域,市场需求以3000平方米以下甚至1000平方米以下的小面积工业物业为主,且需求物业类型主要为既可以办公又可以做仓储或轻工生产的多层厂房物业为主,这主要和企业的产业类型相关。研发类企业或轻工类企业对厂房本身属性要求相对较低,但由于业务特点等对厂房的地理位置主要求较高。
     
     
    Q1-5
    Q1-6
     
    Q1-7
     
    Q1-7
    Q1-8
    投资建议:
     
    随着上海对产业结构调整的加速,原来占地面积较大但容积率和建筑密度小的工业厂房尤其是单层厂房正在处于调整的范围内,因此较多的投资者开始关注符合未来产业发展方向的多层厂房甚者研发办公类楼宇。
     
    另一方面,随着上海市中心区域商务成本的提升,不少公司甚者跨国企业都开始在市郊商务园寻找办公场所。这也预示着,未来市场的注意力会从市中心向市郊办公转移,那么配套完善、性价比高的商务园区将是未来工业物业领域抢手的香饽饽。因此有意向投资工业地产领域的,可多关注商务园区未来的升值潜力。
     
     
    上海工业房地产测评研究中心

    20124

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        IRE100指数以FDB2.0系统为技术支持,监测全市主要100个工业园片区的空置工业物业,以反映上海工业房地产租售市场的变化。
    4月份租售保持微涨
    出租指数
    出售指数
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32
    07年1月
    07年1月
    1090↑10
    1426↑6
    07年2月
    07年2月
    1100↑10
    1052↑10
    07年3月
    07年3月
    1120↑20
    1062↑10
    07年4月
    07年4月
    1144↑24
    1075↑13
    07年5月
    07年5月
    1160↑16
    1081↑6
    07年6月
    07年6月
    1166↑6
    1090↑9
    07年7月
    07年7月
    1172↑6
    1097↑4
    07年8月
    07年8月
    1178↑6
    1098↑4
    07年9月
    07年9月
    1200↑22
    1101↑3
    07年10月
    07年10月
    1202↑2
    1106↑5
    07年11月
    07年11月
    1205↑3
    1153↑47
    07年12月
    07年12月
    1200↓5
    1160↑7
    08年1月
    08年1月
    1180↓20
    1195↑35
    08年2月
    08年2月
    1192↑12
    1202↑7
    08年3月
    08年3月
    1241↑49
    1255↑53
    08年4月
    08年4月
    1357↑116
    1348↑93
    08年5月
    08年5月
    1338↓19
    1361↑13
    08年6月
    08年6月
    1344↑6
    1376↑15
    08年7月
    08年7月
    1352↑8
    1389↑13
    08年8月
    08年8月
    1342↓10
    1402↑13
    08年9月
    08年9月
    1342.2↑0.2
    1409↑7
    08年10月
    08年10月
    1342.6↑0.4
    1414.28↑5.28
    08年11月
    08年11月
    1349.2↑6.6
    1410.76↓3.52
    08年12月
    08年12月
    1341.1↓8.1
    1409.6↓1.16
    09年01月

    09年01月

    1332↓9.1
    1407.2↓2.4
    09年02月

    09年02月

    1326↓6
    1403.8↓3.4
    09年03月

    09年03月

    1314.4↓11.6
    1396.28↓7.52
    09年04月

    09年04月

    1308.6↓5.8
    1396.28↓0.16
    09年05月

    09年05月

    1302.8↓5.8
    1395.04↓1.08
    09年06月
    00

    09年06月

    1303.8↑1
    1395↓0.04
    231 09年07月
    321

    09年07月

    1304↑0.2
    1395.1↑0.1
    231 09年08月
    321

    09年08月

    1307.6↑3.6
    1395.3↑0.2
    231 09年09月
    321

    09年09月

    1309↑1.4
    1395.68↑0.38
    231 09年10月
    321

    09年10月

    1311.4↑2.4
    1395.14↓0.54
    231 09年11月
    321

    09年11月

    1315.2↑3.8
    1397.12↑1.98
    231 09年12月
    321

    09年12月

    1330.2↑15
    1401.1↑3.98
    231 10年1月
    321

    10年1月

    1334.4↑4.2
    1410.38↑9.28
    231 10年2月
    321

    10年2月

    1336.4↑2
    1414.23↑3.852
    231 10年3月
    321

    10年3月

    1331.2↓5
    1409.8↓4.39
    231 10年4月
    321

    10年4月

    1335.8↑5
    1423↑13.2
    231 10年5月
    321

    10年5月

    1329.1↓6
    1417.7↑6.2
    231 10年6月
    321

    10年6月

    1336.0↑7
    1420.96↑3.08
    10年7月
    10年7月
    1335.0↓1
    1419.5↓1.46
    10年8月
    10年8月
    1340.6↑5.6
    1418.64↓0.86
    10年9月
    10年9月
    1378.8↑38.2
    1425.12↑36.64
    10年10月
    10年10月
    1391.2↑12.4
    1461.76↑6.48
    10年11月
    10年11月
    1431.2↑41
    1475.49↑13.73
    10年12月
    10年12月
    1427.8↓3.4
    1484.17↑8.68
    11年1月
    11年1月
    1425.6↓2.2
    1487.41↑3.24
    11年2月
    11年2月
    1428.6↑3
    1491.04↑3.63
    11年3月
    11年3月
    1438.2↑10
    1492.78↑1.74
    11年4月
    11年4月
    1438.8↑0.6
    1494.03↑1.25
    11年5月
    11年5月
    1440.6↑1.8
    1495.6↑1.57
    11年6月
    11年6月
    1443.8↑3.2
    1497.3↑1.7
    11年7月
    11年7月
    1445.0↑1.2
    1500.76↑3.46
    11年8月
    11年8月
    1442.6↓2.4
    1504.52↑3.76
    11年9月
    11年9月
    1447.2↑4.6
    1509.28↑4.76
    11年10月
    11年10月
    1446.0↓0.8
    1512.52↑3.24
    11年11月
    11年11月
    1449.0↑3
    1513.22↑0.70
    11年12月
    11年11月
    1448.0↓1
    1514.28↑1.06
    12年1月
    12年1月
    1448 - 0
    1514.32↑0.04
    12年2月
    12年2月
    1450.2 ↑2.2
    1515.96↑1.64
    12年3月
    12年3月
    1452.0 ↑1.8
    1516.40↑0.44
    12年4月
    12年4月
    1454.6 ↑2.6
    1517.00↑0.60
    12年5月
    12年5月
    1455.4 ↑0.8
    1518.60↑1.60
    12年6月
    12年6月
    1453.6 ↓1.8
    1519.12↑0.52
    12年7月
    12年7月
    1454.6 ↑1.0
    1519.60↑0.48
    12年8月
    12年8月
    1455.0 ↑0.4
    1520.76↑1.16
    12年9月
    12年9月
    1455.6 ↑0.6
    1520.96↑0.20
    12年10月
    12年10月
    1456.0 ↑0.4
    1521.24↑0.0
    12年11月
    12年11月
    1456.5 ↑0.5
    1522.4↑1.16
    12年12月
    12年12月
    1457.0 ↑0.5
    1523.2↑0.8
    13年1月
    13年1月
    1457.6 ↑0.6
    1524.0↑0.8
    13年2月
    13年2月
    1457.8 ↑0.2
    1523.72↓0.28
    13年3月
    13年3月
    1458.0 ↑0.2
    1524.36↑0.64
    13年4月
    13年4月
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32

     

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