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《2009年第一季度上海工业房地产指数报告》摘要:
  • 09年第一季度,随着金融危机对实体经济的进一步渗透,在进出口行业下滑以及大型制造业紧缩开支的影响下,上海工业物业的租售价格延续08年第四季度的下行趋势。通过对上海招商网后台信息的分析可以看出,09年第一季度上海市工业物业的空置量大大增加,其中厂房的空置数量环比增加17.24%,厂房的空置体量环比增加30.75%
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    2009年第一季度上海工业房地产指数报告



    市场概况
    09年第一季度,随着金融危机对实体经济的进一步渗透,在进出口行业下滑以及大型制造业紧缩开支的影响下,上海工业物业的租售价格延续08年第四季度的下行趋势。通过对上海招商网后台信息的分析可以看出,09年第一季度上海市工业物业的空置量大大增加,其中厂房的空置数量环比增加17.24%,厂房的空置体量环比增加30.75%。从空置厂房的面积来看,10000平米以下的空置厂房占到总量的76.47%,多是轻纺、生产型的加工类厂房。同时通过深入的调查发现,目前对高标准物流仓库和单层标准厂房的需求仍然旺盛,租售价格仍然坚挺,而一直以来处于租售劣势的多层厂房、简易厂房和仓库受金融危机的冲击最为强烈,租售价格回落明显。

    从中长期来看,工业物业较之住宅和商业地产的投资回报更加稳定,因而即使在金融危机的大背景下,外资依然看好中国的工业地产市场,比如普洛斯逆势收购苏州的工业项目,长期关注住宅或商业地产的凯雷也在积极寻觅工业地产投资项目。

    随着国家十大振兴产业的出台和上海市“两个中心”地位的确立,未来低端制造业在上海的发展空间会越来越小,取而代之,在相关优惠政策的作用下,高端制造业和现代服务业将得到长足发展,这必然会逼迫低端工业物业进行改造或者原地重建,从而提升上海市工业物业的整体质量水平。未来,随着市场对高端工业物业需求量的急剧增加,高端工业物业的租售价格还有很大的上升空间,因而投资高端工业物业项目必将获得丰厚的投资回报。

    租售价格:

    09年第一季度,上海市工业物业的租售价格延续08年第四季度的下滑趋势。其中,租金环比下降0.66%,售价环比下降0.23%,下降幅度较08年第四季度有所缓和。在金融危机大环境的影响下,工业物业的空置量逐季增大,使得工业物业持有者的招商工作处于被动局面,因而我们可以说目前工业物业处于“买方市场”,这种局面对工业物业的租售价格造成了较大的下行压力。但是随着十大振兴产业的逐步实施和出口退税率的调整,以及上海“两个中心”地位的确立,相信未来厂房空置量的增幅会逐步减小。有消息称上海图谋已久的浦东新区扩张构想和临港新区的单列,近期有望成真,相信随着浦东新区的扩张、临港新区的独立,在金融中心和航运中心利好政策的影响下,未来南汇部分地区和临港新区工业物业租售价格的上升必然会缩小上海市工业物业租售价格的下降幅度。

    需求市场:

    根据上海招商网对09年第一季度工业物业需求信息的统计分析显示,第一季度上海工业物业的需求量较上季度上升13.3%,同时由图Q1-6可以看出,3000平米以下小厂房的需求量占到76.6%,这种现象的产生与企业运作成本的节省紧密相连:首先在巨大的资金压力下,一些企业会选择租金价格更便宜的厂房,其次,在产品需求减少的情况下,企业的生产能力必然萎缩,因而需求的厂房面积也随之减少。

    投资建议:

    在金融危机持续加剧的大环境下,未来两、三个季度上海市工业物业的租售价格会持续下行的趋势,但是随着十大振兴产业的实施以及伴随“两个中心”出台的利好政策,上海市工业物业租售价格的下降幅度会逐步减小。目前南汇区的工业物业租售价格与浦东新区有着较大的差距,但是随着浦东新区版图的扩张,在浦东新区优惠政策和“迪斯尼效应”的双重作用下,南汇部分地区工业物业的租售价格将有一个很大的上升空间,因而有意投资工业物业的投资客们可以多多关注南汇地区的工业项目,在当今经济低迷,多数企业处于较大资金压力的情况下,采取“先下手为强”也不失为一个好策略。

     

    上海工业房地产测评研究中心 

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        IRE100指数以FDB2.0系统为技术支持,监测全市主要100个工业园片区的空置工业物业,以反映上海工业房地产租售市场的变化。
    4月份租售保持微涨
    出租指数
    出售指数
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32
    07年1月
    07年1月
    1090↑10
    1426↑6
    07年2月
    07年2月
    1100↑10
    1052↑10
    07年3月
    07年3月
    1120↑20
    1062↑10
    07年4月
    07年4月
    1144↑24
    1075↑13
    07年5月
    07年5月
    1160↑16
    1081↑6
    07年6月
    07年6月
    1166↑6
    1090↑9
    07年7月
    07年7月
    1172↑6
    1097↑4
    07年8月
    07年8月
    1178↑6
    1098↑4
    07年9月
    07年9月
    1200↑22
    1101↑3
    07年10月
    07年10月
    1202↑2
    1106↑5
    07年11月
    07年11月
    1205↑3
    1153↑47
    07年12月
    07年12月
    1200↓5
    1160↑7
    08年1月
    08年1月
    1180↓20
    1195↑35
    08年2月
    08年2月
    1192↑12
    1202↑7
    08年3月
    08年3月
    1241↑49
    1255↑53
    08年4月
    08年4月
    1357↑116
    1348↑93
    08年5月
    08年5月
    1338↓19
    1361↑13
    08年6月
    08年6月
    1344↑6
    1376↑15
    08年7月
    08年7月
    1352↑8
    1389↑13
    08年8月
    08年8月
    1342↓10
    1402↑13
    08年9月
    08年9月
    1342.2↑0.2
    1409↑7
    08年10月
    08年10月
    1342.6↑0.4
    1414.28↑5.28
    08年11月
    08年11月
    1349.2↑6.6
    1410.76↓3.52
    08年12月
    08年12月
    1341.1↓8.1
    1409.6↓1.16
    09年01月

    09年01月

    1332↓9.1
    1407.2↓2.4
    09年02月

    09年02月

    1326↓6
    1403.8↓3.4
    09年03月

    09年03月

    1314.4↓11.6
    1396.28↓7.52
    09年04月

    09年04月

    1308.6↓5.8
    1396.28↓0.16
    09年05月

    09年05月

    1302.8↓5.8
    1395.04↓1.08
    09年06月
    00

    09年06月

    1303.8↑1
    1395↓0.04
    231 09年07月
    321

    09年07月

    1304↑0.2
    1395.1↑0.1
    231 09年08月
    321

    09年08月

    1307.6↑3.6
    1395.3↑0.2
    231 09年09月
    321

    09年09月

    1309↑1.4
    1395.68↑0.38
    231 09年10月
    321

    09年10月

    1311.4↑2.4
    1395.14↓0.54
    231 09年11月
    321

    09年11月

    1315.2↑3.8
    1397.12↑1.98
    231 09年12月
    321

    09年12月

    1330.2↑15
    1401.1↑3.98
    231 10年1月
    321

    10年1月

    1334.4↑4.2
    1410.38↑9.28
    231 10年2月
    321

    10年2月

    1336.4↑2
    1414.23↑3.852
    231 10年3月
    321

    10年3月

    1331.2↓5
    1409.8↓4.39
    231 10年4月
    321

    10年4月

    1335.8↑5
    1423↑13.2
    231 10年5月
    321

    10年5月

    1329.1↓6
    1417.7↑6.2
    231 10年6月
    321

    10年6月

    1336.0↑7
    1420.96↑3.08
    10年7月
    10年7月
    1335.0↓1
    1419.5↓1.46
    10年8月
    10年8月
    1340.6↑5.6
    1418.64↓0.86
    10年9月
    10年9月
    1378.8↑38.2
    1425.12↑36.64
    10年10月
    10年10月
    1391.2↑12.4
    1461.76↑6.48
    10年11月
    10年11月
    1431.2↑41
    1475.49↑13.73
    10年12月
    10年12月
    1427.8↓3.4
    1484.17↑8.68
    11年1月
    11年1月
    1425.6↓2.2
    1487.41↑3.24
    11年2月
    11年2月
    1428.6↑3
    1491.04↑3.63
    11年3月
    11年3月
    1438.2↑10
    1492.78↑1.74
    11年4月
    11年4月
    1438.8↑0.6
    1494.03↑1.25
    11年5月
    11年5月
    1440.6↑1.8
    1495.6↑1.57
    11年6月
    11年6月
    1443.8↑3.2
    1497.3↑1.7
    11年7月
    11年7月
    1445.0↑1.2
    1500.76↑3.46
    11年8月
    11年8月
    1442.6↓2.4
    1504.52↑3.76
    11年9月
    11年9月
    1447.2↑4.6
    1509.28↑4.76
    11年10月
    11年10月
    1446.0↓0.8
    1512.52↑3.24
    11年11月
    11年11月
    1449.0↑3
    1513.22↑0.70
    11年12月
    11年11月
    1448.0↓1
    1514.28↑1.06
    12年1月
    12年1月
    1448 - 0
    1514.32↑0.04
    12年2月
    12年2月
    1450.2 ↑2.2
    1515.96↑1.64
    12年3月
    12年3月
    1452.0 ↑1.8
    1516.40↑0.44
    12年4月
    12年4月
    1454.6 ↑2.6
    1517.00↑0.60
    12年5月
    12年5月
    1455.4 ↑0.8
    1518.60↑1.60
    12年6月
    12年6月
    1453.6 ↓1.8
    1519.12↑0.52
    12年7月
    12年7月
    1454.6 ↑1.0
    1519.60↑0.48
    12年8月
    12年8月
    1455.0 ↑0.4
    1520.76↑1.16
    12年9月
    12年9月
    1455.6 ↑0.6
    1520.96↑0.20
    12年10月
    12年10月
    1456.0 ↑0.4
    1521.24↑0.0
    12年11月
    12年11月
    1456.5 ↑0.5
    1522.4↑1.16
    12年12月
    12年12月
    1457.0 ↑0.5
    1523.2↑0.8
    13年1月
    13年1月
    1457.6 ↑0.6
    1524.0↑0.8
    13年2月
    13年2月
    1457.8 ↑0.2
    1523.72↓0.28
    13年3月
    13年3月
    1458.0 ↑0.2
    1524.36↑0.64
    13年4月
    13年4月
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32

     

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