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《2007年1月份上海郊县版块工业物业概况及2006年上海工业地产市场指数回顾》摘要:
  • 上海工业用地及工业厂房市场近两年来始终呈阳线拉升,上海工业物业租金已连续八个季度保持增长,总体上上海工业物业市场呈供不应求的状态。今年工业园区的入驻水平非常高,许多跨国公司都在投资组建自用的厂房、物流中心和研发中心等工业设施,工业地产的吸纳量总计达到1,878万平方米,比去年同期净增了176万平方米,而今年的新增工业面积仅71万平方米,因此使平均租金被推高了约10.2%。
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    2007年1月份上海郊县版块工业物业概况及2006年上海工业地产市场指数回顾

    2006年上海工业地产市场热点事件回顾

    ● 年初工业市场新政策
        2006年1月起,外国物流公司可以合法经营外商独资企业。这一立法快速推动了所有地方性政府及工业园区将物流企业从“辅助产业”目录中区分开来。这一分化大大地优化物流企业获取工业用地和设备的能力,而先前这些措施仅仅给予制造业和高科技产业的辅助工业。这次缓解受到长期面临合适厂房设施紧缺压力的物流企业的欢迎,浦东新区也向物流企业颁布了多项辅助产业优惠措施。

    ● 工业地产市场环境渐佳
        陶氏化学在张江设立了研发中心,该中心配有先进的研发设施及一个环球信息技术中心和其他辅助设施。项目占地面积6.5万平方米,可容纳1千多位员工。政策方面,物流企业自2006年起在中国可以合法设立外商独资企业。浦东新区颁布政策为本地物流企业提供财政支柱以鼓励物流业,该政策为:头三年内给予所得税总额100%的偿还;之后三年给予所得税总额50%的偿还。

    ● 德尔福研发中心落户
        尽管在全球范围内,汽车零部件产业显示出夕阳产业的窘态。但基于国外对中国汽车零部件需求的增长与扩张,中国汽车工业领域仍然保持着强劲的势头,市场活跃。4 月,美国汽车零部件供应巨头之一的德尔福在外高桥保税区设立了中国研发中心,其将致力于德尔福汽车零部件的自主研发、设计能力,集中发展汽车电子、安全及动力总成能力,以支持德尔福在中国的成长。总耗资预计达5 千万美元德尔福中国科技研发中心占地87,170 平方米。中心工程将分三期完成建设,已经启用的一期工程由一 座设备实验室楼和一座重型设备实验室楼组成,总建筑面积达 16,000 平 方米 。

    ● CBRE 工业及物流部又一大单
        CBRE 工业及物流部近期被易初莲花华东区物流配送中心业主委托为独家代理,为其市场推广 5 万平方米的仓库。该项目地块面积为120,000平方米。整个配送中心由易初莲花设计,业主按照其要求进行建造,贯通式卸货平台,整体抬高1.3米。目前,多家投资基金已经表示了浓厚的兴趣。

    ● 工业土地交易酝酿新政策
        工业土地转让引入市场竞争机制实行“招、拍、挂”的试点性政策或将执行,这将会对上海的工业物业市场产生极大的影响。另外,政府正对各开发区内工业用地进行着监察。作为上海的工业物流中心,临港的扩张得到了各级政府的大力支持,吸引了许多工业和物流业地产开发商和投资者入驻这个新的区域,这推动了区内土地供应的价格达到了颇具竞争力的水平。目前,上海电气和上海汽车工业集团等大型租户已经在临港工业区内落立足。

    ● 刘永好 50 亿重投张江企业家家园
        福布斯富豪刘永好宣布,新希望集团和张江高科及北蔡政府将投资开发上海张江新希望企业家家园。这是继上海浦东世纪公园板块一住宅项目后,刘永好在上海投资建设的第二个房地产开发项目。这一项目占地 2000 亩,将建成 300 多栋独栋小楼,集科研和办公为一体,预计耗资 50 亿元 以上。一期工程“半岛科技园”占地面积约 4.2 万平方米,由 19 栋 1500-2500 平方米独立办公别 墅组成,现已开始对外租售。目前“半岛科技园”已经和 30 多家企业签约。整个项目预计在四年 后完成,届时将会吸引300 多家各类企业总部入驻。

    ● 长三角——中国投资的焦点
        在跨国公司及台商心目中,长三角仍然是中国最富有吸引力的投资地。台湾电机电子工业同业公会8 月 31 日公布了 2005 年祖国大陆地区投资环境与风险调查研究,综合过去 7 年来的总评估,“吸金”前 5 强的城市都在华东地区。无独有偶, 9 月15 日《福布斯》首届“中国城市投资论坛”上公布的“中国大陆最佳商业城市榜”也已初步排定座次,长江三角洲城市继续毫无悬念地成为2006年中国大陆最佳商业城市排行榜的主角。

    ● 临港产业区已吸纳直接投资超过 180 亿元
        上海临港产业区作为上海最大的产业开发项目,经过两年多的建设,正步入快速发展阶段,迄今已吸引国内外 企业的直接投资超过180亿元。在临港重装备产业区,上汽集团、中船重工、沪东重机集团、卡特彼勒、科 尼集团、开山集团等企业的大型专用成套设备项目已落户;在临港物流园区,卡特彼勒、德国全球货运、新加坡丰树、东方国际、中海、中远、普洛斯等国际著名船务集团和物流公司纷纷投资,物流内容覆盖电子、化工、医疗、汽车零部件、工程机械等诸多领域。根据当前国际国内最新产业发展动态,临港产业区将成为重点 发展支撑国家能源、交通行业可持续发展的高端装备产业制造基地。

    ● 跨国公司在上海投资组建自用的工业设施
        今年工业园区的入驻水平非常高,许多跨国公司都在上海投资组建自用的厂房、物流中心和研发中心等工业设施。其中主要的项目包括:诺华在张江高科技园区4万平方米的工业设施,西门子在青浦工业园7万平方米的亚洲医疗科技园,通用电气在张江高科技园区6.5万平方米的办公楼及研发中心。

    ● 上海化工区进出口业务激增
        随着一期主体项目陆续竣工投产,上海化工区外贸进出口业务迅速攀升。据上海海关昨天统计,今年前三季度上海化工区进出口7.1亿美元;其中三季度进出口2.9亿美元,较去年同期增长1.1倍;进口2.3亿美元,出口6亿美元,分别同比激增91.7%和2倍。今年是化工区一期主体项目全面投产年,预计全年销售收入将达360亿元人民币,比2005年翻一番。

    ● 工业用地“招牌挂”促使工业地价上扬
        2006 年8 月底《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中明确指出“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式 出让,其出让价格不得低于公布的最低价标准”之后,有关国内工业地产价格将大涨的预测就不绝于耳。上海工业市场的租金及土地价格也随之上扬。随着政府新政策的公布,工业土地的价格和租金猛涨,而物流业依然是市场关注的核心。上海市政府积极推动上海的物流产业发展,未来五年内,可以预见的对优质物流和仓储物业需求的激增极大推动了这一市场领域的外国投资。

     
    2006年工业物业租赁指数走势

        上海工业用地及工业厂房市场近两年来始终呈阳线拉升,上海工业物业租金已连续八个季度保持增长,总体上上海工业物业市场呈供不应求的状态。今年工业园区的入驻水平非常高,许多跨国公司都在投资组建自用的厂房、物流中心和研发中心等工业设施,工业地产的吸纳量总计达到1,878万平方米,比去年同期净增了176万平方米,而今年的新增工业面积仅71万平方米,因此使平均租金被推高了约10.2%。 
        近两年的宏观调控,严控土地闸门,工业用地增量减少,特别是2003年国家从严清理各类开发园区工作,成为工业物业市场的一大利好消息,使新建工业开发园区的门槛相当高,开发园区的硬性指标的报批手续非常严格。同时,投资工业用地及新建厂房的相关要求相应在用地指标和新建厂房经济技术指标以及信贷指标上都有所严格控制,寸土寸金的上海在节约用地创建资源节约型、环境友好型的和谐社会的总体经济社会发展道路中,尽管上海遵循“控制总量、用好增量、盘活存量”原则,不断完善“并联会审”机制,做了许多挖掘潜力的工作,以此力图形成新的经济增长点。但是,工业厂房市场的增量后劲不足,而市场有效需求却不断在递增。由此,上海工业用地及厂房的稀缺性因素凸现,上海工业厂房市场的投资价值已与日俱增。上海招商网预测2007年度,上海工业物业的平均租金将上升5-6%,同时售价将上涨3-4%,而土地出让价格在“招拍挂”等宏观调控下将大幅上升约50%。
     

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        IRE100指数以FDB2.0系统为技术支持,监测全市主要100个工业园片区的空置工业物业,以反映上海工业房地产租售市场的变化。
    4月份租售保持微涨
    出租指数
    出售指数
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32
    07年1月
    07年1月
    1090↑10
    1426↑6
    07年2月
    07年2月
    1100↑10
    1052↑10
    07年3月
    07年3月
    1120↑20
    1062↑10
    07年4月
    07年4月
    1144↑24
    1075↑13
    07年5月
    07年5月
    1160↑16
    1081↑6
    07年6月
    07年6月
    1166↑6
    1090↑9
    07年7月
    07年7月
    1172↑6
    1097↑4
    07年8月
    07年8月
    1178↑6
    1098↑4
    07年9月
    07年9月
    1200↑22
    1101↑3
    07年10月
    07年10月
    1202↑2
    1106↑5
    07年11月
    07年11月
    1205↑3
    1153↑47
    07年12月
    07年12月
    1200↓5
    1160↑7
    08年1月
    08年1月
    1180↓20
    1195↑35
    08年2月
    08年2月
    1192↑12
    1202↑7
    08年3月
    08年3月
    1241↑49
    1255↑53
    08年4月
    08年4月
    1357↑116
    1348↑93
    08年5月
    08年5月
    1338↓19
    1361↑13
    08年6月
    08年6月
    1344↑6
    1376↑15
    08年7月
    08年7月
    1352↑8
    1389↑13
    08年8月
    08年8月
    1342↓10
    1402↑13
    08年9月
    08年9月
    1342.2↑0.2
    1409↑7
    08年10月
    08年10月
    1342.6↑0.4
    1414.28↑5.28
    08年11月
    08年11月
    1349.2↑6.6
    1410.76↓3.52
    08年12月
    08年12月
    1341.1↓8.1
    1409.6↓1.16
    09年01月

    09年01月

    1332↓9.1
    1407.2↓2.4
    09年02月

    09年02月

    1326↓6
    1403.8↓3.4
    09年03月

    09年03月

    1314.4↓11.6
    1396.28↓7.52
    09年04月

    09年04月

    1308.6↓5.8
    1396.28↓0.16
    09年05月

    09年05月

    1302.8↓5.8
    1395.04↓1.08
    09年06月
    00

    09年06月

    1303.8↑1
    1395↓0.04
    231 09年07月
    321

    09年07月

    1304↑0.2
    1395.1↑0.1
    231 09年08月
    321

    09年08月

    1307.6↑3.6
    1395.3↑0.2
    231 09年09月
    321

    09年09月

    1309↑1.4
    1395.68↑0.38
    231 09年10月
    321

    09年10月

    1311.4↑2.4
    1395.14↓0.54
    231 09年11月
    321

    09年11月

    1315.2↑3.8
    1397.12↑1.98
    231 09年12月
    321

    09年12月

    1330.2↑15
    1401.1↑3.98
    231 10年1月
    321

    10年1月

    1334.4↑4.2
    1410.38↑9.28
    231 10年2月
    321

    10年2月

    1336.4↑2
    1414.23↑3.852
    231 10年3月
    321

    10年3月

    1331.2↓5
    1409.8↓4.39
    231 10年4月
    321

    10年4月

    1335.8↑5
    1423↑13.2
    231 10年5月
    321

    10年5月

    1329.1↓6
    1417.7↑6.2
    231 10年6月
    321

    10年6月

    1336.0↑7
    1420.96↑3.08
    10年7月
    10年7月
    1335.0↓1
    1419.5↓1.46
    10年8月
    10年8月
    1340.6↑5.6
    1418.64↓0.86
    10年9月
    10年9月
    1378.8↑38.2
    1425.12↑36.64
    10年10月
    10年10月
    1391.2↑12.4
    1461.76↑6.48
    10年11月
    10年11月
    1431.2↑41
    1475.49↑13.73
    10年12月
    10年12月
    1427.8↓3.4
    1484.17↑8.68
    11年1月
    11年1月
    1425.6↓2.2
    1487.41↑3.24
    11年2月
    11年2月
    1428.6↑3
    1491.04↑3.63
    11年3月
    11年3月
    1438.2↑10
    1492.78↑1.74
    11年4月
    11年4月
    1438.8↑0.6
    1494.03↑1.25
    11年5月
    11年5月
    1440.6↑1.8
    1495.6↑1.57
    11年6月
    11年6月
    1443.8↑3.2
    1497.3↑1.7
    11年7月
    11年7月
    1445.0↑1.2
    1500.76↑3.46
    11年8月
    11年8月
    1442.6↓2.4
    1504.52↑3.76
    11年9月
    11年9月
    1447.2↑4.6
    1509.28↑4.76
    11年10月
    11年10月
    1446.0↓0.8
    1512.52↑3.24
    11年11月
    11年11月
    1449.0↑3
    1513.22↑0.70
    11年12月
    11年11月
    1448.0↓1
    1514.28↑1.06
    12年1月
    12年1月
    1448 - 0
    1514.32↑0.04
    12年2月
    12年2月
    1450.2 ↑2.2
    1515.96↑1.64
    12年3月
    12年3月
    1452.0 ↑1.8
    1516.40↑0.44
    12年4月
    12年4月
    1454.6 ↑2.6
    1517.00↑0.60
    12年5月
    12年5月
    1455.4 ↑0.8
    1518.60↑1.60
    12年6月
    12年6月
    1453.6 ↓1.8
    1519.12↑0.52
    12年7月
    12年7月
    1454.6 ↑1.0
    1519.60↑0.48
    12年8月
    12年8月
    1455.0 ↑0.4
    1520.76↑1.16
    12年9月
    12年9月
    1455.6 ↑0.6
    1520.96↑0.20
    12年10月
    12年10月
    1456.0 ↑0.4
    1521.24↑0.0
    12年11月
    12年11月
    1456.5 ↑0.5
    1522.4↑1.16
    12年12月
    12年12月
    1457.0 ↑0.5
    1523.2↑0.8
    13年1月
    13年1月
    1457.6 ↑0.6
    1524.0↑0.8
    13年2月
    13年2月
    1457.8 ↑0.2
    1523.72↓0.28
    13年3月
    13年3月
    1458.0 ↑0.2
    1524.36↑0.64
    13年4月
    13年4月
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32

     

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